观点指数 在12月17日观点指数研究院发布的《扩张与优化并存 | 2025年12月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，政策支持下住房租赁行业“投融管退”闭环加速成型，资本对租赁住房的配置偏好持续升温。

2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。会议针对房地产领域提出多项关键举措，强调着力稳定房地产市场，实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给。其中，明确提出鼓励收购存量商品房，重点用于补充保障性住房体系，同时深化住房公积金制度改革，有序推进“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式。

在“构建房地产发展新模式”的总体导向下，租赁市场作为“租购并举”住房制度的核心载体，正逐步成为房企从传统开发向持有运营转型的重要赛道。

叠加2026年“稳定房地产市场”的首要目标，租赁市场将持续承接政策红利，在完善住房保障体系、化解行业风险等方面发挥关键支撑作用。随着政策措施的深入实施，租赁市场有望形成保障性住房与市场化租赁住房协同发展的良性生态，推动房地产行业向更高质量、更可持续的方向迈进。

同时，政策层面，期内中央及地方主要聚焦于管理规范、金融支持、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

具体来看，成都、佛山、重庆、南宁等地推出的存量优化政策，与中央财政安居工程补助资金形成联动，核心聚焦存量资产转化与供给效率提升，政策明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源。

广东、北京、辽宁、大连等地“十五五”规划建议将住房租赁纳入城市发展顶层设计，核心逻辑是租赁住房与产业、人才战略深度绑定。其中，北京明确提出完善租购并举住房制度，优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度。辽宁强调加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”住房供应体系。同时，推动收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房产。

地方层面存量政策有效填补了市场房源供给缺口，市场化与保障型房源的梯度供给格局进一步清晰。

投融资市场表现上，据观点指数不完全统计，2025年11-12月，住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”的鲜明特征，地方国企与专业机构成为核心参与力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具协同发力，投资标的紧扣保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产。

政策支持下，住房租赁行业“投融管退”闭环加速成型，资本对租赁住房的配置偏好持续升温。

资产交易表现上，本期苏州、广州两城先后落地两宗企业住宿相关交易，精准锚定产业核心区人才居住需求。

数据来源：观点指数不完全统计

具体来看，富隆智地基金成功竞得位于苏州市工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目，此次收购项目为苏州联建公寓，建筑面积为47147平方米，包括有5栋有证宿舍楼以及1栋配套附房。

据了解，项目收购后将改造为“乐璟金鸡湖生活社区”，包含约1190间租赁住房及配套商业街区，可容纳超过1500人居住。

值得一提的是，富隆智地基金是由中富旅居联合新加坡城市发展集团（CDL）和中新智地共同发起的国内首支专注于企业住宿资产的投资基金。其首单重资产收购于2024年11月完成，收购标的为上海松江区江田东路185号的租赁住房项目，收购后计划改建为包括2137间房间，近5000平方米配套商业的大型产业园住宿社区“乐璟智慧科创生活社区”。

结合两次资产收购动作，富隆智地基金在长三角区域的租赁房源总量达约3300套。

这两个项目均委托中富旅居旗下乐璟品牌运营管理，主要服务于周边产业园区企业员工住宿需求。观点指数从企业官网获知，LOGIN（乐璟）品牌由中富旅居创立，是首个面向国内产业园区的企业住宿服务品牌，目前在营社区项目数超20个，可满足超3.8万人居住。

政策驱动下，住房租赁市场多元化融资体系建设成效显著，以REITs等为代表的创新工具实现重要突破。目前，住房租赁公募REITs已进入“首发+扩募”双轮驱动的新阶段。

其中，华夏基金华润有巢REIT的扩募配售已于12月12日完成，此次扩募为市场首单采用向原持有人配售的公募REITs扩募案例，配售比例为每1份基金份额配售0.9份基金份额，配售价格为2.53元/份。募集资金规模预计不高于11.40亿元且不低于9.915亿元。

扩募完成后，基金2025年和2026年净现金流分派率预测值分别为3.28%和3.33%，相较扩募前分别提升了17个基点和21个基点，为投资者创造更高的回报。

同时，12月1日，郑州城发安居科技有限公司发布2025年租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购项目比选公告，表明其发行住房租赁公募REITs已进入实质性筹备阶段，比选项目资金来自自筹资金。

包括郑州城发安居在内，目前已有包括多家租赁企业正积极推进住房租赁公募REITs筹备工作。随着国家发改委持续扩大REITs试点范围，住房租赁公募REITs市场预计将迎来资产池与规模的双重扩容，同时租赁住房REITs将进一步成为连接资本市场与居住需求的核心纽带。

除此之外，ABS、CMBS等融资工具持续发力，乌鲁木齐、青岛即墨的保租房ABS项目有序推进，上海新黄浦11.94亿元持有型不动产ABS获上交所反馈，广州安居集团CMBS成功挂牌等，这类工具以租金收入或物业资产为支撑，与公募REITs形成互补。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2025年12月15日当日，8只REITs在二级市场多数表现为下跌、少数持平的震荡走势，整体受资本市场情绪与板块流动性影响，但跌幅可控。

从短期表现来看，近一个月市场情绪偏谨慎，多数保租房REITs呈下跌态势，其中汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌幅居前。同时，所有REITs近三月、近半年均为负收益，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%区间。

长期表现上，今年以来所有REITs均实现正收益，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅均超20%。上市至今（不含首日），中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT涨幅突破80%，保租房作为政策支持及市场刚需导向的核心资产，长期现金流稳定性与增值潜力获得市场的认可。

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