北京上海接连大动作，房地产预期真的在变？
时隔一年半，上海再次出台重磅政策。
上海上次出台如此重磅的房地产政策，还是在2024年的时候。现在回看，2024年5月和9月出台的政策，都对市场产生了较大的影响，政策之后成交量和成交价均实现了快速反弹。正是因为有前车之鉴，使得我们也必须重视今天的政策，分析其潜在影响。
先简单概括下今天政策的内容，主要分为三条：
（1）限购调整：社保或个税3改1，非沪籍社保或个税满3年，外环内可增购1套，居住证满5年的非沪籍人士，上海全市范围可购1套；
（2）公积金调整：公积金首套贷款，最高额度160万提高到240万。二套住房公积金认房不认贷，多子女家庭购买第二套住房再上浮20%；
（3）房产税调整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房产税。未成年共有房产不计入审查范围。
一般来说，房地产刺激政策主要分为两个大类：第一类是降低购房门槛，比如放开限购数量、降低首付比例等，本质是让更多人有资格买房；第二类是降低购房成本，比如降低贷款利率、公积金限额调整等，本质是让购房者花更少的钱买房。
降低购房门槛，目的是增加潜在消费人群，比如上述第一条政策就是如此。降低购房成本，目的是增加现有消费人群的消费比例，比如上述第二条和第三条政策就是这样。
这次新政，目的是什么？
不得不说，受困于全国房地产市场下行，上海房价虽然更为坚挺，但也从2023年开始下跌。随后，上海房价便正式开启了下跌周期。这一过程中，从很多外资研报的调研数据中可以看到，居民对于房价预期在不断恶化，购房意愿也在回落。
由于房地产牵扯的产业链过于庞大，为了稳住经济和就业，房地产是无法被绕开的一环。而一线城市作为全国的风向标，最近几年颁布的救市政策其实一直不断，也流传最广。
无论是哪类政策，本质都是为了激发潜在购房者的消费欲望，从而实现扭转预期的作用。
举个例子，当汽车熄火后，就会有人在后面推着汽车走一段路程，直到帮助汽车再次点燃，从而重回正轨。政策的目的，从来都是扭转预期（帮助汽车再次点燃），而不是亲自下场（一直把车推回家）。
同样的，这次新政的目的，也是为了扭转大家的预期。
大家现在对上海房价的预期到底如何？
如果大家近期有上海买房需求，比较关注上海房地产市场的话，其实会发现，在最近几个月，大家对上海房价的预期在慢慢发生变化。
根据上海安居客发的内容显示：上海二手房价格自2022年8月创下历史峰值后，历经3年多的调整期，终于在2025年年末2026年年初迎来明确的触底反弹信号。房价低点定格在2025年10月（40976元/平），而2026年1月最新成交均价攀升至42703元/平，上涨1727元/平，涨幅达4.21%。
房价是居民对房地产预期最核心的指标，房价企稳反弹，代表居民对未来房地产预期发生好转，愿意给出真金白银去购买。
还有一些辅助性数据，也在显示上海房地产市场的好转：
（1）成交量：上海月度成交已经连续3个月站上2.2万套，今年1月更是成交2.28万套，创下近5年来1月份成交量的新高，喜迎开门红。成交量上涨，代表买家看好市场，需求被压制很久的刚需开始进场。
（2）挂牌量：目前上海二手房挂牌总量约14万套，这是近几年上海二手房挂牌量首次跌破15万套。另外，从挂牌量趋势来看，最近几周挂量屡创新低，正呈现直线下降趋势。挂牌量下降，代表卖家看好市场，纷纷持房惜售。
（3）租金回报率：据统计，近一年上海成交套数TOP30小区平均租售比已达2.3%左右，部分优质房源租售比超3%，远超当前银行五年期定期存款利率（低于1.8%）。租金回报率是衡量房价泡沫的核心指标之一，当租金回报率远超五年期存款利率，代表买房不再是“亏本”的行为，也促使居民预期发生改变。
作者：马江博