西安浐灞国际港一小区售楼部在小区交付后变成商铺，商铺业主私自加高围墙，在红线内空地建『私家花园』，灞桥区住建局曾就加高围墙一事下达整改通知书，违建非但未拆，还装上了天然气管道，业主投诉近一年，物业多次反映劝阻制止均无果，究竟该由谁来处理？灞桥、浐灞多个部门说不清。

“我们小区南边围墙外原来的售楼部在小区交付后成了商业建筑，商业业主把小区围墙私自加高了两米，并在墙外面堆土搭建，把商业建筑和围墙之间原来的绿地改建成了四进院落的私家花园。灞桥区住建局去年12月已就私自加高围墙一事下达责令整改通知书，他们非但不改，还把天然气管道也架在了私自加高的墙体上。业主们投诉了近一年，问题依然未解决。”澜岸小区多位业主向华商报反映说。

>>业主讲述

商铺业主私自加高围墙

侵占绿地进行建设

位于西安浐灞国际港的澜岸小区西门外是锦堤五路，北门对着世博大道，从南门出来是华文路。从南门到小区围墙西南拐角的南边围墙外，是原来的售楼部。

3月24日，华商报大风新闻记者在这里看到，这座向南正对着华文路的两层建筑，南边和东西两头都围挡着，围挡东南角留有一个通道，可以看到里面正在施工。围挡的东边和小区南边围墙连着，墙上建有一座门楼。

一位住宅业主表示，“售楼部在小区总平面图上的编号为31号，它虽在小区围墙外，但在小区用地红线范围内，也是计入小区的规划容积率的。售楼部在小区交付后变成了商铺，商业业主从去年4月开始施工，把属于全体业主共有的小区围墙，在没有任何审批手续、未和住宅业主进行任何沟通的情况下，私自从原来的3米加高到了5米。在31号建筑和小区南边围墙的中间，原本是售楼部后面的一片绿地，他们把这个区域私自围合成小院在里面进行堆土、搭建。业主们现在最关注的问题是：他们把围墙加高后，在围墙外侧私自建设的院子里堆了很厚的土，现在墙体内侧已经发现了裂缝。这围墙只有10厘米厚，他们堆土最厚的地方几乎快要和原来的围墙高度平齐，时间长了墙体能撑住吗？万一围墙将来倒了压伤住户怎么办？所以从去年4月开始，业主们就开始向相关部门投诉。”

“多次投诉后，灞桥区住建局只认定围墙归他们管，去年12月2日下达了责令整改通知书要求限期整改。但对于侵占绿地空间私自围合小院在里面私搭乱建的情况，灞桥区和浐灞国际港两方面都说归对方管。业主们从去年投诉到今年，最终却成了‘两不管’，问题一直都没有切实处理。在这个过程中，多位拨打12345反映问题的业主说接到了自称商铺建设方打过来的电话，对方威胁称业主家里有几口人他们都知道。有业主做了电话录音，到广运潭派出所报案了。”

>>实地走访

围墙上已装上天然气管道

建筑与围墙间建成四进院子

3月24日，记者现场看到，小区南边围墙的墙体颜色明显分为上下两截，下面的浅黄色墙体为原来的墙体，上面加高的一截是灰色的。加高的墙体上拉了高压电网，安装了多个朝向小区院内的摄像头。对着小区内26号楼一单元的一段围墙墙体上，可以看到有裂缝。

在靠着围墙的绿地草坡上有不少人，他们用白色施工栅栏围着一处天然气接口，有穿着天然气公司工装的人员正在忙碌施工，可以看到天然气管道已经在加高的灰色墙体上固定好。有两名穿着制服的物业保安也在现场。

现场有住宅业主质问：你们这是在干啥？这私自加高的墙体已经被灞桥区住建局责令整改，安装了天然气管道将来怎么拆？物业保安说，他们也挡了，但是挡不住。记者说明身份表示要现场了解情况，一个着便装的男子便大声咋呼起来：“让他把证件拿出来！”另一个穿蓝色衣服的男子则拿着手机一直对着记者和说话的业主拍摄。

两位身着制服的民警也在现场。记者向民警出示证件表明身份后，民警表示他们是广运潭派出所的，是接到业主报警后赶过来的。民警把在场的一位穿黑衣服的自称商业业主代表的男子叫过来，让他和住宅小区业主一起给记者介绍情况。但这位自称商业业主代表的男子说“没啥说的”，之后便一言不发。

鉴于两方业主之间就天然气施工存在争议，处警民警让施工人员先全部撤离，待问题弄清楚后再施工。随后，施工人员撤离了现场。但民警走后不到一小时，物业了解到这些人又要硬闯进来施工，便安排人员在小区南门、西门两处阻挡。

记者从附近高楼俯视，看到了31号建筑和围墙之间、已经基本建成的封闭四进花园全貌：从东边门楼进入后是第一进花园，里面中间道路做了硬化，南北两边土地上栽植有树木；第二进花园内四周做了硬化，中间是土地，用绿网覆盖着，地面高度明显要比第一进花园高；在第一进和第二进之间有游廊相连接。第三进花园内有水景、亭榭、小桥、花园、假山、石径等，有一处“地下室”一样的构筑，盖板掀开着，里面摆着一架梯子，连接着院落地面。在这进花园内靠近住宅小区围墙的区域被堆土填平后，栽植了树木、绿植，其高度明显比一墙之隔的小区内的绿地要高很多。可能也正是因堆土太厚，所以才需要加高小区围墙，否则从小院内看小区就没有了围墙边界。第四进院子向西到尽头后朝南拐向31号建筑的西边，并转而和这座建筑前面的区域相连。

对照业主们提供的31号建筑之前作为售楼部时该区域的照片，以及后来该区域在建设前各个阶段的照片，这番建设工程规模不小。其中有一张照片明显可以看出，在第三进花园内进行了比较大规模的混凝土浇筑施工。

>>物业介绍

加高围墙未告知

曾多次劝阻并向相关部门报告

服务该小区的物业企业表示，31号楼独立沿街商铺在未告知物业服务中心的前提下，擅自对其独立商业建筑与小区之间的围墙进行加高改造，该行为违反规划管理要求及小区《管理规约》相关规定。自2025年4月发现该违规行为起，澜岸物业服务中心已严格按照《物业管理条例》及相关法规，履行了发现、劝阻、制止、书面通知、逐级上报、配合执法等全部法定义务。目前违建未完成拆除，系商铺拒不配合整改、相关部门执法认定需履行法定流程所致，并非物业服务企业履职不到位造成。

物业公司于2025年4月11日在巡查中发现31号楼商铺已完成对小区围墙加高的违建施工，工作人员第一时间到场责令停工、控制现场，制止后续作业，并立即联系商铺负责人，明确告知其行为违规，要求暂停施工并协商整改，商铺负责人当场承诺配合处理但并未整改。此后，物业又于2025年6月30日、7月30日、11月23日三次向商铺下发《违规整改通知书》，明确要求停止施工、限期恢复原状并告知违法违规后果，商铺均拒绝签收。也曾多次安排客服、安保上门劝导，项目负责人也曾于2025年7月28日现场沟通，但商铺始终以所谓“前期销售承诺”为由拒不整改，且无法提供任何实际证据。

2025年8月16日，物业向华文社区上报此事，9月联合社区再次与商铺协商，仍未达成整改共识。11月15日，物业牵头组织商铺、业主代表、华文社区、辖区民警召开专项协调会，商铺声称围墙已在自规局报备、无部门认定为违建，拒绝拆除，仅同意美化、补种绿化，该方案未获得业主方认可。2025年11月25日，多方协调未果后，物业向灞桥区住建部门上报，请求协助处理。12月4日，灞桥区住建局工作人员赴现场核查并向商铺下发整改通知。2026年1月15日，物业又分别向灞桥区自规局及浐灞国际港自规局发送协助处理函件，截至目前尚未收到相关部门的正式认定回复。

>>书面材料

灞桥住建去年已责令整改围墙

浐灞自规分局批准的只是外立面变更

根据业主们提供的材料，2025年12月2日，灞桥区住建局给“31栋107-205室商铺业主”下达过一份责令整改通知书。其中称：“接群众投诉及我局现场核实，澜岸31栋107-205室商铺业主存在未取得相关许可的情况下，擅自将公共外墙从原3米增高至5米，占用建筑物共有部分。此行为涉嫌违反《陕西省物业服务管理条例》第七十八条第二项规定：擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备。以上问题请高度重视，接到本通知书30日内自行整改并恢复原状，逾期未整改我局将按照《陕西省物业服务管理条例》第一百零七条第二项之规定启动行政处罚程序。如对本通知内容存有异议，请自接到本通知书之日起15日内向我局书面反馈。”据业主提供的与灞桥区住建局工作人员的通话录音，对于商铺业主提出的复议，灞桥区住建局已经驳回。

3月26日，灞桥区住建局工作人员告知记者，针对墙体加高问题，之前物业科介入后责令整改，责任方拒不履行。因物业科无执法权力，将此事转到了局监管中心。监管中心对此事已经进行立案，对责任方进行了讯问，最近已下达行政预先告知书。若责任方依然拒不履行，在法定时间内会下达行政处罚决定书及第二次正式整改通知，若依然拒不整改就会移交给法院。“针对责任方拒不整改的情况，下午局里专门开会进行了讨论，也跟灞桥、浐灞两边的相关部门进行了对接，计划联合相关部门尽快对此事进行处理。对于在墙上安装天然气管道的问题，已经和秦华天然气公司办事经理进行了沟通，要求其在安装前必须要跟我们进行对接。”

据了解，澜岸二期为2022年交付。根据业主提供的该小区2018年的总平面图，31号楼的性质为商业，结构为框架，总建筑面积为1820.86平方米，地上计容建筑面积也是1820.86平方米，无计入地下的建筑面积，基地面积为1211.02平方米，层数为两层，建筑高度10.60米。在该总平面图中，31号建筑与小区围墙之间的空地，并未显示有任何规划的建筑。

31号建筑业主正在进行的施工究竟是什么内容？记者联系西安市自然资源和规划局浐灞国际港分局，负责审批业务的工作人员告诉记者，当时审批的只是31号建筑外立面的变更，只涉及形式变更，面积也无变化，并不包括其他内容。批准的效果图也只是公示牌上的效果图，只涉及建筑的前面外立面。另外，这个外立面变更申请项目截止目前尚未进行验收。也就是说，规划部门批准的只是31号建筑外立面的变更，并未批准对31号建筑和围墙之间的空间进行建设。

据业主们介绍，“31号建筑原来作为售楼部使用时，其和围墙之间是一片绿地，地面并未进行硬化，目前的建设已经把原貌完全改变了。从小区总平图上来看，这块区域虽然在围墙外，但是在小区用地红线内，其土地使用权应该是全体业主共有。商铺业主未经全体业主允许，就私自在这块区域进行建设，将其封闭起来变成其事实上的专用，这显然侵犯了全体业主的权益。”

>>究竟该谁来处理？

灞桥、浐灞六七个部门之间说不清

值得注意的是，由于从去年4月到现在对违建行为一直未能被有效阻止和整改，导致解决问题的难度越来越大。有业主认为，可能也正是因为这一点，违建责任方越发胆大妄为，甚至给反映问题的业主打电话进行人身威胁。

那么，究竟该由哪个部门来负责处理31号建筑与围墙之间的建设行为？从3月24日到27日，华商报记者先后联系询问了灞桥区、浐灞国际港两方面的六七个部门。

灞桥区住建局工作人员表示：“只要涉及灞桥住建部门管的违建我们肯定都会管，但首先需要相关部门进行认定。”违建的认定首先在自规部门，公共绿地的认定是在规划、城管部门。

西安市自规局浐灞国际港分局工作人员介绍，2022年浐灞国际港和灞桥区进行了两区行政事务划转移交，该项目已经移交给灞桥区。“社会事务移交时，因审批和执法是不同层面的职责，审批还属于浐灞国际港管理，日常监管、执法、查处、认定全部都在灞桥。违建等所有行政事务管理都在灞桥，不在浐灞国际港。”该分局分管违建业务的工作人员表示，西安市自规局给他们的答复是“以项目用地红线为边界，如果在红线里面就是移交过了”。

西安市自规局灞桥分局执法监察队工作人员则表示，侵占绿地应该归城管部门管。

灞桥区城管局工作人员则告诉记者，灞桥城管二中队1月20日到该小区现场核查后回复说，根据浐灞生态区、灞桥区社会事务剥离移交承接事项确认单，沿街商铺、商业楼群涉及的城管综合执法和市容问题，继续由浐灞生态区负责，灞桥区接管的是围墙内的住宅区域。“经现场检查，小区内未发现侵占公共绿化行为。”“31号商铺位于小区围墙之外，之前为商品房售楼部，属于沿街商铺。”

浐灞城管部门工作人员表示，绿地在浐灞国际港是由生态环境局负责管理，若已移交给灞桥区则应由灞桥城管部门管。“如果最终确认还是应该由我们来管理，需要有规划部门出具的违建认定函我们才可以进行执法。”

浐灞生态环境局工作人员告诉记者，经对照该小区竣工验收实测报告，围墙外无项目附属绿地。

但是根据住宅业主提供的照片和视频，售楼部后面原来确实是一片绿地。如果其性质不属于绿地，那么违建的认定责任应该还是在自规部门。

浐灞自规负责违建方面工作的工作人员表示，究竟是否应该由他们来出进行违建认定，目前还不确定，灞桥自规部门可能有这方面的担当意愿。

华商报大风新闻报道组 文/图