西安市灞桥区翠屏湾小区数千户业主经历了一场紧张、曲折的“风波”。

该小区2026年业主大会会议正在表决更换前期物业时，开发商诉请法院判令撤销业委会选举结果等2025年业主大会的所有表决结果，随后又申请诉前行为保全，请求法院在作出生效判决前暂停业委会组织召开业主大会、实施表决程序的行为。业委会及时申请复议，5月20日，法院最终决定撤销相关民事裁定，解除了对业委会的行为保全措施。

业委会委员

业委会被“全面冻结”，非常罕见

翠屏湾小区业委会委员介绍了事情的经过，小区之前有业委会，是2020年4月选举产生的，但2023年4月任期届满后没有组织进行换届。逾期两年后，在街道办、社区的指导和监督下，2025年4月业主们开始重新筹备，年底完成了业主大会各项议题的表决和公示。2026年1月4日，重新选举产生的业委会提交了备案申请，但因开发商提出异议导致备案缓慢，1月20日终于在灞桥区住建局完成备案。

今年3月1日业委会开始征集本年度业主大会议题，3月17日确定了5个议题，其中包括更换前期物业。3月27日，业委会接到法院传票，原来是开发商2025年12月30日以建设单位与业主的双重身份提起民事诉讼，以“业主大会表决程序严重违法、参与表决人数未达法定最低基数”为由，将业委会列为被告，将十里铺街道办列为第三人，诉至灞桥区法院，请求判令撤销2025年业主大会已经表决通过的《翠屏湾小区管理规约》《翠屏湾小区业主大会议事规则》《选举产生业主委员会的结果》《选举产生业主大会监事会的结果》。目前此案尚未开庭审理。

4月19日，本年度业主大会开始进行投票表决，原计划于5月18日结束。5月11日，业委会突然接到灞桥区法院的民事裁定书。原来是开发商向法院申请了行为保全，法院裁定在相关案件作出生效判决前，暂停以“翠屏湾小区业主委员会”名义组织召开业主大会、实施表决程序的行为。

开发商仅凭一起尚未开庭的诉讼、一纸行为保全申请，就通过法院把数千户业主选出来的业委会全面冻结了，同时让正在召开的业主大会熄火。这种情况之前很少见到。

起初接到这个裁定，业委会委员几乎都蒙了。以前业主起诉业委会并申请行为保全的案例大多是冻结某次会议、某次表决，并非全面冻结业委会、彻底禁止业委会组织召开业主大会和实施表决。而这次属于“全封杀”型，等于业委会被“法律停职”，非常罕见。

法院作出裁定当天

物业呼吁业主不参与业主大会表决

5月11日，业委会接到的灞桥区法院民事裁定书显示：“申请人西安黄海房地产开发有限公司与被申请人翠屏湾小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，申请人于2026年4月2日向本院申请行为保全，请求：一、在本案作出生效判决前，暂停被申请人以‘翠屏湾小区业主委员会’名义组织召开业主大会、实施表决程序；二、保全费用由被申请人承担。申请人已提供保险公司保函担保。”

“本院经审查认为，申请人系翠屏湾小区建设单位及业主，与案涉业主大会决议存在直接利害关系，主体适格。本案核心争议为2025年第一次业主大会的程序合法性及决议效力，目前尚未作出生效裁判，被申请人职权来源处于不确定状态。被申请人已公示将于2026年4月就‘解聘现有物业服务企业’等重大事项召开业主大会并表决，该行为具有现实紧迫性。若不暂停相关行为，可能导致物业服务合同被单方解除、小区管理秩序混乱、公共设施交接存在安全隐患，造成难以弥补的损害。”

“裁定如下：一、自本裁定生效之日起……业主撤销权纠纷案件作出生效判决前，暂停被申请人翠屏湾小区业主委员会以‘翠屏湾小区业主委员会’名义组织召开业主大会、实施表决程序的行为；二、本案行为保全申请费2000元，由申请人西安黄海房地产开发有限公司预交。本裁定立即开始执行。”

翠屏湾小区业委会委员说，5月11日该民事裁定作出的当天，为小区服务的前期物业就在小区每栋楼、每个单元门口都张贴了《全体业主告知函》，解读称：“这意味着，在人民法院对小区业主大会决议的合法性作出最终司法判决之前，任何以‘翠屏湾小区业主委员会’名义组织召开的业主大会会议及所实施的表决程序，均缺乏合法依据，相应的表决结果亦不具备法律效力。全体业主在此期间，不应参与、响应或执行由该组织以其名义发起的任何业主大会表决活动。”“我们呼吁全体业主知悉并尊重人民法院的生效裁定，共同维护小区在此期间的管理秩序稳定，避免因参与或实施被禁止的行为而产生不必要的法律风险。”物业将法院的民事裁定书作为此函附件，抄送西安市灞桥区住建局、十里铺街道办、米秦北路社区。

业委会申请复议

法院解除对业委会的行为保全措施

灞桥区法院民事裁定书末尾提醒：“如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”

翠屏湾小区业委会委员说，他们立即着手写复议申请。“但因案子尚未开庭审理法院就做出了这一裁定，对业委会形成了很大的心理压力。我们查询学习了关于行为保全的法律知识，请教了律师，又通过企查查了解到，开发商的三位历史股东兼任曾经的高管，正是为小区提供服务的前期物业公司的投资人。这三人中，其中一人为物业公司目前的法定代表人、执行董事兼总经理，另一人则是物业公司高管。这说明两家公司是有利益关联的。我们把这些信息也都写进了复议申请。”

翠屏湾业委会在法定期限内向法院提出书面复议申请。灞桥区法院于5月18日公开举行听证，复议申请人翠屏湾业委会、被申请人黄海公司（即开发商）、第三人十里铺街办的委托诉讼代理人及相关听证参与人均到庭参加听证。

经复议，根据复议申请人翠屏湾业委会提供的西安市灞桥区住房和城乡建设局出具的备案回执，可以认定复议申请人翠屏湾业委会于2026年1月20日已完成备案。同时依据复议申请人翠屏湾业委会提供的《前期物业服务合同》中约定，“前期物业合同在选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止”。即新物业合同生效前，前期物业合同继续有效，小区物业服务不会中断，也不应中断。不存在被复议申请人主张的“导致物业服务终止、小区管理混乱，造成难以弥补的损害”的紧急情形。

另选聘和解聘物业服务企业由小区业主共同决定，业委会仅为组织投票者，对此没有决定权。因保全行为限制业主的自治权，违背行为保全制度“防范风险、平衡利益”的立法目的。且黄海公司作为开发商，与原物业公司存在利益关联，其申请保全客观上阻挠了业主更换物业的自主权，存在恶意拖延的嫌疑，保全目的缺乏正当性。”

5月20日，灞桥区法院作出了复议决定书。复议决定书决定，法院对复议申请人翠屏湾业委会主张的请求，依法予以支持。“决定如下：一、撤销本院(2026)陕0111民初5957号民事裁定书。二、解除对西安市灞桥区翠屏湾小区业主委员会组织召开业主大会、实施表决程序的行为保全措施。本案保全申请费2000元，由被复议申请人黄海公司承担。本决定为最终决定。”

翠屏湾小区业委会委员告诉记者，法院举行公开听证时去了二三十名业主。“复议决定书我们是5月21日下午收到的，发到业主群里，大家看到后都感到非常兴奋。本年度业主大会表决因开发商诉前保全申请停止了8天，因此业委会决定将表决时间顺延8天至5月29日结束，已发函告知社区、街道办和区住建局。目前表决还正在进行。”

律师说法

保全行为限制业主自治权

违背了立法目的

开发商向法院申请行为保全，以此达到限制小区业主委员会的目的，这种行为是否合法？业主自治权受损，该如何进行“反击”？

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛进行了分析。

“行为保全”是什么意思？主要用于哪些方面？

贾涛介绍，行为保全是指在民事诉讼中，为避免当事人或利害关系人的利益受到不应有的损害或损害扩大，法院在诉讼前或诉讼中依申请或依职权责令当事人作出或禁止作出特定行为的临时性强制措施。

其核心法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。”

行为保全与财产保全、证据保全共同构成我国民事诉讼保全制度体系。行为保全并非财产保全的附属，而是一种针对被申请人行为的独立救济措施，其裁定一经作出便具有强制执行力。

行为保全的裁定不得上诉，但可以申请复议一次。审查程序上，由于不涉及财产转移的隐蔽性，原则上更倾向于通过听证（询问双方当事人）的方式进行审查，以保障程序公正和双方利益的平衡。行为保全的适用范围，主要是知识产权保护、人格权保护、家事纠纷、经济纠纷等。

就本案而言，法院根据申请人的申请作出行为保全裁定，事先并不需要被申请人业委会的答辩意见。此后业委会对行为保全裁定提出复议并提交了证据，法院经过审查证据及综合评断支持了业委会，撤销了原行为保全裁定。法院之所以作出行为保全裁定，是从主体适格与否、是否具有关联性，是否存在紧迫性，来考虑是否作出行为保全裁定。法院后来撤销了行为保全裁定，是考虑到业委会已然合法备案，街办对相关业主自治活动程序未提异议，并不存在紧急情形，同时开发商与物业关系紧密，其以一套房屋业主的名义起诉用意太过明显，而因保全行为限制业主自治权，违背行为保全制度“防范风险、平衡利益”的立法目的，因此撤销了原裁定。

业委会面对“行为保全滥诉” 要重视法院组织的询问

贾涛表示，本案中是否存在行为保全被滥用的情况，因案件尚未开庭审理不好评价。但要防止“行为保全”被滥用成为业主合法自治活动的“法律杀手锏”，需要注意两个方面。

首先从业主自治角度来看，业主大会的设立、业主委员会的选举产生、业委会换届选举、选聘和解聘物业服务企业等所有需要业主共同决定的重大事项，在具体工作中必须要遵守法律法规的相关规定，并取得相应的法律文件及手续。业委会组织召开业主大会审议相关议题必须依法依规，按照议事规则践行所有程序，该表决的要表决，该公示的要公示，该报备的要报备，尤其在时间上不要少一天或多一天，不能马马虎虎。

其次从权利的行使上来看，防止行为保全被滥用的关键不在于限制权利，而在于压实申请人“谨慎发动”义务与法院的“实质审查”责任。一方面要加大申请人保全成本及错误赔偿；另一方面法院应当进行实质审查，除例外情况应当召开询问、听证，不能一申请有担保就出裁定。

贾涛提醒，当业委会面对“行为保全滥诉”时，一定要重视法院组织的询问，应当按照正式开庭应诉准备并提供证据。往往行为保全裁定的做出就意味着案件走向，如果不重视，后期虽然可以复议，但不仅浪费时间还可能很难反转。

造成经济损失可索赔 但时间损失、热情损耗无法挽回

如果因“行为保全滥诉”导致业主自治活动蒙受损失是否可以索赔？

贾涛介绍，如果因“行为保全滥诉”造成经济损失，可以提起损害赔偿之诉，也可以向法院、检察院、司法部门及律协投诉举报。但若造成了业主大会中断、时间损失及业主积极性的消耗，却很难索赔也很难挽回。在许多更换物业的案例中，开发商及其选聘的物业往往以自有房屋作为业主，或者以其亲友、员工类的业主作为对抗换物业、起诉业委会的原告。对他们来说，胜诉与否甚至并不要紧，拖延时间、打击业主积极性才是其真实目的。

一届业委会任期三到五年，一场诉讼可能还没打完业委会就该换届了，换物业的事自然也就不了了之。合法的业主自治活动若长时间被这样的滥诉干扰甚至冻结，业委会委员和志愿者的辛苦付出就很可能成为一场空，不明白情况的业主很可能会因此丧失对业委会的信任、对业主自治的信心。因此，业主自治活动应当在法律执行层面得到切实保障。行为保全作为诉讼权利不应当被滥用，法院对此应严格审查、审慎对待。 华商报大风新闻记者 马虎振 照片由翠屏湾小区业主提供