文｜荣婧

被称为“神仙企业”的胖东来，成了“傻犟种”？

最近，胖东来创始人于东来突然把抖音名改成了“傻坏蛋于东来”。这名字没白叫——他接连做了两个在外界看来“傻”到难以理解的决定，再次把自己架上风口浪尖。

一个是计划招聘20名刑期5年以上的刑满释放人员，被网友质疑“5年以上犯的都不是小事了，这样安排真的合理吗”；更让人不理解的是另一个决定——将年利润1亿元的首家综合店生活广场店关闭。一家还在赚钱的店，为什么说关就关？在于东来透露闭店原因后，很多网友直言，真正“又傻又坏”的，另有其人。

这“其人”，指的是胖东来生活广场的房东们。

8月7日，于东来在直播中确认，许昌生活广场店将于2026年12月底永久闭店。8月9日，他在个人抖音号上发文解释：一五年左右，关于许昌生活广场，由于负责此项工作人员没有按照公司规定造成的工作失误，签约租约合同没有统一签订，最后造成个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平！其实这几户总体占比并不是很大，但无关钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。所以决定到期后不再续约。

在这封信的结尾，他再次强调“信仰和开心永远是第一位的”。

图源：于东来个人抖音号

消息一出，全网瞬间炸锅。骂房东“糊涂至极”的不在少数，直呼这是“把下金蛋的鸡杀了”；不少网友笑称，房东如今“肠子都要悔青了”；还有人拍手叫好，支持于东来“掀桌”，不再惯着“恶人”。

但热闹之外，也有人冷静分析：涨租本就是市场行为，胖东来未必真是被“逼走”的，说不定早就想搬，只是借此机会顺势离场。更有网友直接玩起了梗：“支持房东，欢迎胖东来来我家门口开店。”

图源：于东来抖音评论区

胖东来的“掀桌”，把困扰行业已久的租金问题推到台前。在现在的经济形势下，房东有难处可以理解，但若一味挤压实体经济，最后只会是两败俱伤。部分地产商“旺铺就该涨租”的惯性思维，是时候改一改了。

01

“摇钱树”要搬家，反而成了火爆打卡地

从没有哪一家超市闭店有这样的待遇。

1至28号收银口全开，依然排起长龙，结账等待超过40分钟；店门口挤满了举着手机拍照留念的人，留言板被“舍不得”“谢谢你”写满，甚至有老人拉着店员的手直抹眼泪。没人是为了抢购，也没人是为了促销。用一位顾客的话说：“其实没买很多、没逛多久，就是想最后再看一眼，像来参加它的‘告别演出’。”

图源：小红书

宣布闭店后，胖东来生活广场的人气不降反升。

许昌生活广场店开业于2002年，建筑面积约1.48万平方米，主体建筑共4层。相比最新的7万平方米天使城，生活广场并不算大，它在胖东来的商业版图中却意义非凡——这是胖东来从超市小店迈向大型综合商超后开出的首家综合旗舰店。

24年来，它就像大树的根系，早已和周围的商户、居民盘根错节，长成一体。

“胖东来如果搬走了，我也不干了。”说这话时，虎姐眼圈一下就红了。

她在生活广场西门旁经营着一家羊肉馆，已经30多年。提起闭店的消息，虎姐连说了好几遍：“舍不得，真舍不得。”

图源：潇湘晨报

她的店离胖东来不过26米。每天中午，拖着行李箱来打卡的游客、组团来学习的企业家、逛完超市出来吃饭的顾客，都会顺路走进她的店里。“有的人一进门就喊，大姨，来碗羊肉汤！”她粗略算过，店里一半以上的客流都来自胖东来。我询问的多数商户也给出了类似答案：胖东来带来的客流，占总客流的五成左右；酒店的依赖程度更高，有些甚至达到七八成。“没胖东来在这儿，我也挣不了这些钱。”

这种依赖最直观的体现，是每周二胖东来闭店休息的时候。虎姐说，周二整条街都会安静下来。“那天你从街这头跑到街那头，都撞不到人。”眼下闭店前打卡的人多，生意还行。但她已经在担心小店的未来，“要是实在不行我就也不干了”。当提到为何不去2023年新开的胖东来天使城附近开店，“谁不想跟着走啊？”虎姐苦笑道，“那边的铺子早就抢完了。”

和虎姐一样被胖东来“养活”的，还有周边许多不起眼的小生意。

刘结实在附近摆摊做织补，一摆就是20多年。这种生意本就极度依赖人流，没有门店，也没有太高的手艺壁垒。早年间，于东来曾来找他补过裤子，后面还给他介绍过不少顾客，生意慢慢做了起来。谈到未来，他打算先转移到1.3公里外的胖东来时代广场。“胖东来在哪，我去哪。”

图源：时间发布视频截图

值得一提的是，胖东来甚至还养活了一门“代客泊车”的生意。由于生活广场没有停车场，顾客会把车开到胖东来附近后，把车钥匙交给代泊车师傅，由师傅帮忙把车开到指定停车场；顾客购物结束后，再由师傅把车开回来。

一位代泊车师傅告诉我，胖东来走红前，许昌几乎没有这个行业；如今每逢节假日，附近最多能聚集七八十名代泊车师傅，干得好的一个月能挣近万元。面对即将闭店，他也在找出路：“别的胖东来商场都有停车场，可能后面会去开滴滴。”

不过，并非所有商家都如此焦虑。一些商户表示“拒绝抱大腿”。比如湘之韵蒸菜馆，客流或许会下降，但周边还有小区、曹魏古城景点和火车站，加上店铺已经积累了稳定的老顾客，对风险有一定承受能力。“说白了，不能把鸡蛋全放在一个篮子里。”

如果说这些商户是靠胖东来谋生计，那么对周边居民来说，失去的则是原先有温度的邻里生活：店外有24小时免费冷热饮水机，有行李寄存、宠物寄存柜；夏天，附近的老人都去那里聊天、乘凉；胖东来甚至还帮附近小区修过路，修完之后，地下室再没灌过水。这些事不算惊天动地，却一点点把“超市”变成了居民的“自己人”。

图源：快科技网站

对大部分附近商户和居民来说，大家希望胖东来留下来。可“房东涨租”终究是市场行为，谁也怪不了谁。

02

一场关于话语权的较量

如果把这场冲突简单理解成“胖东来大战邪恶大房东”，反而把事情想简单了。生活广场表面上看起来是一栋完整的大厦，但产权并非铁板一块，而是分散在十几个不同的小业主手里。

这样的商铺，本身就带有很强的投资属性。每个业主都有自己的算盘要打，难有统一经营的长远眼光。

有人随遇而安。只要铺子租出去了，价格跟市场差不多就行，不会主动挑事。

但真正把水搅浑的，是另一批人——他们没有乘上胖东来的东风，成为躺着收租的“幸运房东”，而是高价接盘，甚至背上贷款的炒房客。许昌一位房产中介介绍，胖东来没火之前，这里的铺子卖几万元都没人要；后来胖东来火了，周边商铺的价值一路水涨船高，有些商铺光转让费就被炒到30多万元。

根据阿里资产的公开信息，2022年，这里的一间商铺价格已经达到800万元。这意味着，后来高价接盘的人，成本早已和早期房东不在同一条起跑线上了。

图源：阿里资产网站

有业内人士猜测，他们很可能加了杠杆，每个月的还款像一块石头压在胸口，甚至“不大赚就是亏”，比谁都急着回血，最想狠捞一笔。他们赌的是：胖东来这么大品牌，每年赚这么多钱，并且是重资产，设备、装修上花费不少，还有几百号员工要养，上下游那么多商家和物流绑在一起，怎么可能为了某一个铺位的租金说走就走？于是坐地起价。

在房产专家周莉莉看来，这其实是一场典型的商业博弈。至于“坐地起价”究竟能涨到多少？“没有上限。”她说，“从市场逻辑来看，只要双方愿意谈、愿意接受就行，是你情我愿的事儿。”

但在这场博弈里，真正值得关注的其实是那些沉默的观望者。他们不急着开口，而是在旁边等着看胖东来到底会怎么选？

如果胖东来这次不搬，等于默认接受涨价，他们立刻跟风喊涨；如果胖东来真搬了，他们也未必认为铺子会砸在手里。因为不远处还有胖东来时代广场，周边还有火车站、多个居民区，人流底盘稳。附近中介也普遍认为，胖东来闭店不会对这里的租金造成太大冲击，“这里本来就是人流聚集地，就算亏也亏不了多少。”所以他们选择按兵不动。

而于东来这次闭店，恰恰就是给这些沉默的房东看的。他想给市场一个信号：我不想被任何一个房东裹挟，也不接受“你生意越好，我就越要涨价”的游戏规则。

周莉莉推测，这次涨租博弈可能早就存在了。最开始或许只是小范围、一两户钉子户，胖东来可能妥协过。毕竟搬一次家成本太大，妥协几次也正常。但商业世界里最怕的，就是妥协变成惯性。一旦妥协，消息就瞒不住了，其他房东也会纷纷效仿，甚至变本加厉。

胖东来不止这一家店，如果在这里松了口，其他店的房东都会盯着，那所有店都会被动。所以这次它选择硬扛。宁愿损失生活广场这家“一年赚一亿”的大店，也要让所有店的房东都看明白——不要跟我玩这套。这已经不只是租金问题，而是一场关于话语权的表态。

03

于东来的“秘密武器”

胖东来不是唯一一个被房租逼到墙角的超市。

“把商圈做旺了，房东却坐地起价”，正成为不少实体零售商共同的痛点。

2024年，华润万家广州东圃四季店因租金上涨闭店。一名工作人员向媒体表示，门店原本还有续租的打算，但租金“涨得很厉害”，从原来的1万多元涨到了6万多元，最终只能放弃。

2026年，大润发上海静安大宁店在运营20年后因租约到期关闭。据新民网报道，随着大宁商圈逐渐成熟，商铺租金自然水涨船高，双方价格谈不拢，最终只能关店。

类似的故事，甚至就发生在你家门口。

一位店长说得很直白：“零售利润太薄，都被高房租‘吃’掉了，一年干下来全给房东打工。最后只能不干，产品和设施3折清仓处理。”不断上涨的租金，正在把零售业挤压成未大先衰的“小老头”。

商业纠纷里常有人说气话“双输好过单赢”，这恰恰是最危险的恶性循环：商户扛不住租金走了，员工失业，客流锐减，原本热闹的铺子重新空置，房东也未必等得到下一个同等量级的租客。最后，两败俱伤。

那么，这个困局有没有解？

相关行业专家认为，第一种解题思路，是提高自己的“唯一性”。

“你租我的房子，把资产盘活了，房子升值了；你走之后，这价值还在不在，取决于你的品牌是否不可替代”。如果一个品牌本身就是区域商业活力的重要来源，房东在租金谈判中就会比较谨慎。反之，如果区域内存在多个大型商场、超市、文旅项目等客流来源，房东对租户撤离的顾虑就会降低，议价空间也随之扩大。对于居民楼附近的小型商超，很难做到这种唯一性。

那就可以采取第二种解法，“低固定租金+销售额提成”模式，店家把部分销售收益让渡给房东，双方共担风险、共享收益。听上去合情合理，落地却极难。它要求商家把每月真实营业额摊开给房东看，房东也要相信商家没有藏着掖着。现实里，这种信任恰恰最稀缺。尤其像胖东来面对的是十几个分散的小业主，人人心里都有一本账。

所以，胖东来写下了自己的答案：自建。

这次闭店，除了追求“信仰和开心”，胖东来也有自身的商业考量。生活广场运营多年，物业逐渐老化，相关设施早已跟不上发展节奏。与其反复博弈纠缠，不如建一个自持物业的商业体。事实上，胖东来早有筹划，今年4月，许昌梦之城开建，成为此次闭店最大的底气。

图源：每日经济新闻

许昌梦之城早期规划面积达46.7万平方米，紧邻高铁东站，有望升级为区域消费地标，带动就业和旅游。毕竟2025年五一，仅许昌、新乡两地胖东来就接待顾客超300万人次，其中八成为外地游客。

自持物业最直接的好处，是从根源上消除租约到期和涨租的不确定性。省下的租金可以继续投入员工薪酬、生鲜补贴、免费服务和公益配套中，以维持胖东来的服务优势，形成“服务—客流—盈利—再投入”的良性闭环。

但这也是一场考验：现金流压力大、建设周期长，梦之城预计2029年9月才能建成。开业之后，客流能否达到预期、沉淀的资产能否转化为持续收益，都还是个问号。胖东来也明确了 “不盲目异地扩张、不追求门店数量” 的战略，这也意味着未来胖东来的门店数量不会快速增加，而是把更多筹码押在把每一家店做得更大、更好、更不可替代上。

虽然解法不止一种，但这些“涨租闹剧”中，真正难解的，或许是每个人都只在算自己的账。商业本应是共生共赢的生态，而非零和博弈的赌局，不然再旺的铺子，也终有熄火的一天。

（应受访者要求，文中周莉莉为化名。）