原创 自动驾驶，对楼市的冲击有多大？
春节期间，大家都在聊今年要放开L3级自动驾驶。
这就引发一个有意思的问题：
如果方向盘不再需要手扶，车内时间可自由支配，那过去“买房必须买市中心”的观念是不是要变一变了？
或者说，地段价值会不会因此被颠覆？
为什么大家都挤在市中心？
除了配套好，最核心的原因是通勤效率。
住在郊区，每天至少有两个小时浪费在拥挤的地铁或疲惫的驾驶上。
这段时间是沉没成本，是纯粹的消耗。
但现在，剧本变了。
如果自动驾驶普及化，意味着在车里那段时间不再是通勤成本，而变成了私人空间。
可以开视频会、化妆、吃早餐、刷视频，甚至补个回笼觉。
这样一来，绝对距离的杀伤力被大大削弱了。
大家在意的不是那20公里的路，而是路上消耗的精力。
如果自动驾驶能把精力还给你，那住远一点似乎就没那么难接受了吧？
关键是，现在新能源车的使用成本实在太低了。
充电10分钟已经能实现跑四五百公里，一公里的成本也就5分钱。
这是不是让油车时代的“远距离恐惧症”几乎成为历史了？
简单算个账，在南开中环线买套100平米的高层，总价得400万左右。
去西青买个100平米的洋房，房价直接减半；如果去团泊西，100多万就够。
省下的钱可以买一辆顶配版的新能源汽车，买两辆都没问题，够充好几辈子的电。
但得到的是最新产品，甚至是豪宅平替。
卷大门、大会所、大露台、高颜值……
在市区买这种品质的房子，对于工薪阶层来说简直是幻想。
有人会说，那配套呢？怎么解决？
这就引出第二个正在发生的革命——商业配套也在“搬家”。
以前为什么非要住市中心？
因为楼下有菜市场、有商场、有餐馆。
现在呢？生鲜APP半小时送到家，想吃什么外卖直接点，想买什么快递送到门口。
电商的渗透率已经高到让传统商圈都开始自我革命了。
更重要的是，线下消费的逻辑也变了。
商场不再是单纯的购物，而是体验和社交。
很少有人去商场是为了买衣服、买家电吧？
都是为了吃顿好的、看场电影、和朋友聚聚、或者带孩子去游乐场……
这意味着商业配套正在去中心化。
以前是人追着商场走，现在是商场追着人走。
虽然住在郊区，其实和在市中心的购物体验差距已经急剧缩小。
那问题来了，地段价值会因此被颠覆了？核心区会被抛弃吗？
刚才说的自动驾驶、电商配套，确实在抹平物理距离带来的不便。
但它抹平不了一个东西——效率的集聚效应。
核心区因产业集聚、基础设施的密度足够高、教育优势，依然稀缺。
逻辑很简单，自动驾驶能让你在车上睡觉，但它不能让孩子在车上上学。
只要顶级教育资源、顶级医疗资源、顶级就业机会还集中在某个区域，那个区域的地段价值就依然存在。
而且，城市的烟火气和历史沉淀感，是自动驾驶无法搬运的。
过去的地段是以距离为中心，离市中心近就是王道。
未来的地段可能会变成以体验为中心的圈层化分布。
第一类，核心区会变成效率孤岛和顶级资源区。
对于需要极致高效的商务人士，或特别看重顶级教育、顶级医疗的人来说，市中心依然是首选。
这里的价值不会消失，但会因为交通不再那么痛苦，而让一部分人可以走出去。
第二类，外环线附近的宜居生活区会崛起。
环境好、规划合理、有优质教育和社区商业的分界线板块，会迎来红利。
通勤可控并且舒适，居住体验吊打核心区，会成为中产改善的首选。
第三类，远郊的度假型居住地会变得可行。
比如团泊湖，以前只能周末去，以后每天都可以住在那。
因为自动驾驶已经让通勤变得很nice，这有点像欧美城市。
房价梯度或许会被拉平一些。
原来从市中心向外，房价是断崖式下跌；未来这个下跌的曲线会变得更平缓。
甚至在某些生态特别好的区域，出现新的价值高点。
比如成都的麓湖，距离主城30公里，但房价最高10万+。
银川的桃李春风，距市中心15公里，房价却与市中心差不多。
所以，答案是什么？
答案是没有标准答案，只有你的选择。
科技不会消灭地段，而是给出更多的“地段”。
把我们从必须围绕工作地点居住的单一模式里解放出来，去选择不同的居住半径。
地段价值的大方向不会改变，但会被分流。
城市不会被瓦解，但边界会被模糊。
大家觉得呢？
当通勤不再是负担，你会选择住在离市中心更远，但更舒适的地方吗？