城市布局升级 +数字化转型改造：美的置业的制造业逻辑
金融界网8月27日消息“房地产已经进入制造业逻辑。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐今日在中期业绩会上表示。他认为，所谓制造业逻辑是，深度挖掘客户研究和后端服务，用科技赋能和数字化手段，达到精细化运营目的。
如果用这一逻辑来衡量出身于“智慧制造业”的美的置业，其用中报业绩答卷显示出：在房地产行业外部环境越发趋紧、内部竞争越发激烈的格局下，美的置业以“制造业逻辑”抛弃了高杠杆、粗放式的“开发商逻辑”，向管理要红利，同时城市布局由三四线向一二线升级，使房产业务销售业绩稳步增长的同时，实现财务结构的持续优化；同时，住宅、 物业、商业、产业“四大主航道并重”，围绕地产上下游开发价值链，进入“第一曲线和未来第二曲线”互相拉动的新时期。
营收同比增长58％ 合约销售完成率接近六成
2021年上半年美的置业继续保持稳健发展，合约销售额为826亿元，同比增长71％；按照美的置业管理层在今年3月召开的2020年全年业绩发布会上公布的数据，美的置业的销售目标为1500亿元，上半年已完成全年销售目标的55％。
2021年上半年，收入330亿元，同比增长57.8％；核心净利润31亿元，同比增长31.6％，归母核心净利润23亿元，同比增长11.2％。下图显示了美的置业在过去3年间营收和净利的增长情况。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice
“三道红线“年底有望转绿 融资成本低于5％
如果说销售、营收和净利的增长等“基本盘”反应的是房企的增长速度，管理以及费用控制体现的是企业的“增长态度”，那么在债务、现金和融资方面的表现则体现了房企的增长质量。
2021年，整个行业以“去金融化”为基本导向，融资条件进一步收紧。与此同时，对负债规模和风险进行约束的“三道红线”政策已经成为房地产行业主线。在这样的背景下，唯有坚定的、主动地优化债务结构，方可以让公司行稳致远。在这方面，美的置业的净负债率下降至58.2％，较上业绩末大幅下降21个百分点。现金短债比显著提升至2.21，扣预资产负债率下降至74.7％。美的置业首席财务官林戈表示，预计最快2022年底实现绿档。
去金融化政策使得房地产行业面临钱紧状态，能否在开辟多元化融资渠道的同时保持融资的低成本，是对每一家房地产企业的考验。中报显示，美的置业在今年上半年的加权平均融资成本进一步降低至4.92％，首次进入5％以下，在民营房企中极具竞争力。
今年2月，美的置业发行公司债券15.2亿元，融资成本维持在4.4％和4.6％的较低水平。5月，美的置业成功发行20.96亿商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），产品优先级份额发行利率低至4.5％，产品期限为17年（附3年末售回/回购选择权）。
在资金面，截至6月30日，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。
财务杠杆持续下降，融资能力大幅提升。美的置业管理层表示，这些将成为公司在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中实现弯道超车的有利武器。
数字化转型升级 有效赋能业务发展
当前，数字化转型的浪潮席卷制造业，同时也对转型中的房地产行业产生了很大影响。不论是房地产业还是制造业，都要通过探索数字化转型之路，对内降本增效，对外赋能业务发展，核心要义是为企业创造价值。
这方面，有“智慧地产”之称的美的置业发挥了自身优势。2018年，为支撑千亿后的竞争发展，提升公司深化治理的能力，满足多业态经营的企业数字化服务能力，美的置业开启了第一阶段的数字化转型建设。经过2年多转型升级，美的置业第一阶段目标已基本完成，正开展第二阶段的深化建设。
据介绍，目前美的置业在数字化领域已累计投入达5亿元，同时在数字化中心基础上成立“数字科技公司”，深化数字地产抓手，通过数字化与企业战略融合、与业务融合，立足地产经营数据，打通物业服务、商业运营、科技产业数据通道，构建统一数字大脑，发挥全域流量价值。
美的置业的数字化转型未来将怎么做？一方面，依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，保持“智慧健康”赛道领先地位，做实产品核心竞争力，持续提升产品溢价和口碑，助力未来3-5年打造高端开发商品牌。同时，将重点实现”一个中心，三个精准”：以客服价值创造为中心，进行精准的产品研发和设计，精准营销和服务、供应链的精准高效联动、资源精准高效配置，适配和支持产业数字化建设和发展。
城市升级战略见成效 近七成销售在长三角和珠三角
美的置业是诞生于大湾区核心腹地——佛山的民营房企 ，伴随着中国经济走向多点开花的“都市圈经济时代”，美的置业也开始了步步为营的战略布局，立足于大湾区，前瞻性地、步骤地向长三角经济区扩展。经过两年多的资源腾挪和阵地转移，美的置业已战略性地将布局重点从三四线城市切换至一二线，实现顺利过渡，城市升级战略再上台阶。
有数据为证：一方面，销售业绩中，美的置业在一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78％，其中沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高至69％；另一方面，由于城市级别提升，美的置业的销售均价为人民币1.2万元/平方米，较2020年同期增长9.3％，售价的增速优于头部房企。
管理层对此表示， 通过重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，有效地提升了抗风险能力，为未来的稳健发展奠定坚实基础。截至报告期末，公司已售未结转金额1270亿元，一年内预计结转601亿元，有效锁定未来收入。
从土地储备方面看，上半年，美的置业土储总建筑面积 6309万㎡，权益总建筑面积 4223万㎡。土地储备充足丰盈，可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制。
展望未来，美的置业将坚定贯彻城市升级，提升单城市产能。通过不断优化资源配置，在高等级城市做大做强，提高单城产能，巩固品牌效应。多渠道拓展高等级城市优质土地，完成城市布局战略升级。
四大主航道协同发力 产业科技预计营收15亿元
第二曲线理论是指当原有行业发展的增速动力不足，需要寻求新的赛道，持续提升收入增长曲线。为此，选择第二曲线的企业不在少数，但在什么时机切入第二曲线，如何保持第一曲线和第二曲线之间的关系，是对企业运营艺术的考验。
从这一点来看美的置业，其在房地产开发主业的收入仍然在持续稳健增长，但是美的置业顺应时代潮流，积极拥抱变化，主动由“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。在2020年年报业绩会上，美的置业管理层宣布围绕住宅、物业、商业、 产业“四大主航道”进行战略升级。经过半年的多元化探索，这一战略执行得如何？
在产业科技投资与方面，以“智慧制造业”出身的美的置业，在这方面有自己独特的优势。
上半年，美的置业在产业科技实现营业收入6.51亿元，同比增长64％；第三方外拓签约额5.12亿元，同比增长258％。产业发展做实落地，在积极开拓第三方业务基础上，反哺地产主业。据公司预计，产业板块今年有望新增合同20亿元，全年收入预计增长40％至15亿，第三方业务预计占比50％。
在商业运营方面，借助美的置业的品牌优势，美的商业通过多元渠道拿地，逐步在全国五大城市群深耕发展，已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目。据介绍，美的商业坚持“城市综合体＋邻里中心”双轨并行发展战略，落地了“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线。目前已累计开发运营商业建筑面积超350万平方米，未来还将继续深耕泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群的重点城市。
在物业服务方面，美的物业依托美的置业“智慧地产制造商”优势，通过智慧服务能力打造空间服务生态，经过多年发展，不断延伸、拓展服务业态和产业板块，已逐步成为一家综合性服务集团。
在住宅开发方面，美的置业围绕“根据地 + 卫星城”布局新策略，提高城市产能，做实城市深耕，提高周转效率，做到投融营一体化，从而支撑管理精益化升级。
来源:金融界网