本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：王小熊。

美东时间11月18日，特朗普集团宣布，将于马尔代夫打造一座在建设阶段即进行代币化发行的奢华度假村，投资者在项目落成前即可通过区块链购买对应权益。

据悉，该度假村项目名为“特朗普马尔代夫国际酒店”，将由特朗普集团与伦敦上市企业Dar Global合作开发，建设约80栋海滩及水上别墅，并计划于2028年底开业。此项目也进一步扩大了特朗普集团与Dar Global的合作版图，Dar Global的首席执行官表示，马尔代夫项目是“将奢华与科技结合的全球首例”。

酒店资产代币化形式“再进化”

书接上回，同为“第一个吃螃蟹”，三个月前香港W酒店所推行的RWA化策略，是计划在2025年底前将部分已经落成的酒店资产上链，将单间客房拆分为产权凭证，实现每日租金收益的自动分配，以提升酒店资产的流动性。

对于酒店资产的持份者而言，这的确是一次有益的尝试。酒店作为不动产，长期受困于资产流动性不足、融资渠道有限、融资成本高的痛点，且酒店资产的盈利周期长、盈利能力与大环境强相关，以上种种“资产凝固”困局使得酒店行业需要寻找“破局之道”。

此次“特朗普马尔代夫国际酒店”的代币化模式，与过去将已完工物业代币化的截然模式不同，是将酒店物业本身在开发阶段就进行资产化，允许投资者从项目启动即参与收益分配。

这是不是“更先进”未可知，但或许是“更激进”。特朗普集团执行副总裁埃里克·特朗普表示，此举将提升项目在区域奢华市场的标准，并为房地产投资引入全新代币化模式。此前，他也曾在采访中提到，希望借代币化让全球散户也能参与高端地产项目。

如果说马来西亚MDEC的“共享经济计划”和日本的NOT A HOTEL，是酒店物业“使用权碎片化”的1.0时期，香港W酒店的RWA战略将代表酒店物业进入“上链盘活存量”的2.0时期，那么，“特朗普马尔代夫国际酒店”的“在建阶段代币化发行”意味着酒店资产上链将进入3.0时期，酒店资产代币化将迎来“再进化”。

根据德勤预测，全球房地产代币化市场规模将从2024年的不到3000亿美元增长至2035年的4万亿美元，年均复合增速约为27%。通过资产上链的形式，降低不动产投资的“门槛”，地产代币化正在成为散户参与高端地产项目投融资的重要形式之一。

中国酒店资产代币化"长路漫漫"

形式在进化，但酒店资产上链仍旧饱受质疑。

在《W酒店RWA，一间客房拆成10万份卖？》一文中，空间秘探曾提出，酒店RWA的监管在中国内地仍旧充满了不确定性：

首先，酒店资产难以满足统一且透明的筛选标准；

其次，目前国内任何形式的加密货币化RWA公开发行仍被认定为非法集资；

同时，RWA在酒店领域的发展仍旧有诸多技术壁垒存在；

最后，跨境资金的流动问题也是一大障碍。

上述的种种现实问题，使得国内的投资者无法大举入局酒店资产上链；国际上酒店资产上链动作的不断迭代，也似乎不能为国内酒店行业产生太大的借鉴意义。与此同时，文章发出后，评论中提出的质疑也十分发人深省。

有人说，“把重资产套现分散转移风险，‘玩一口锅十个盖，能套多少套多少’，这是没安好心”，也有人说“不是不看好香港RWA，是不看好被代币化的酒店资产本身”，更有人说“好酒店不用卖，差的买了也没用”。总结来看，质疑主要集中在以下几点：

舆论普遍将酒店 RWA 视为“旧瓶新酒”的币圈叙事。过往产业试水 Web3 均以发币、炒币、崩盘“三步曲”收尾，此次也难以逃脱“包装资产、发行代币、二级市场收割”的惯性路径。

更令市场警觉的是，把客房产权切成碎片化 NFT 或代币，既实现资产提前变现，又把后续运营、折旧、空置、贬值等风险悉数甩给散户；一旦现金流不及预期，项目方仍可抽身，留下无数小业主面对治理死结。

此外，观望者并非否定RWA制度，而是对酒店类重资产标的本身投下不“信任票“。有人认为，运营方既想一次性套现、又想持续融资，而底层物业缺乏稳定现金流与专业管理，任何区块链增信都只是把风险切片后零售给市场，最终难逃“一地鸡毛”的终局。

此外，亦有别有用心者在其中“浑水摸鱼”。在W酒店的新RWA资管系统于"酒店资产RWA战略合作伙伴闭门会议"上演示后，有不法分子盗用香港酒店业协会和胜利证券的名义，擅自发布“W酒店资管平台”，此举涉嫌诈骗，也因此立即被香港酒店业协会发声明证伪。

当酒店资产在香港还未大规模上链时，质疑声已此起彼伏，由此看来，中国的酒店资产代币化似乎还有很长的路要走。

发展具有中国特色的RWA仍有难度

将视角放到更宏观的不动产领域，被指和RWA发展路径类似的REITs，其在国内的“来时路”可谓十分审慎。

/ 可投资范畴区别于国际

自2021年试点至今，中国REITs（C-REITs）的试探与发展道路和国际REITs有诸多不同。从可投资范畴来看，国际REITs以商业地产为核心，主要涵盖写字楼、商场、酒店等；而C-REITs在试点阶段就完全避开了商业地产，主要集中在基础设置领域，如产业园区、仓储物流、高速公路、污染治理、保障性租赁住房等。

C-REITs锚定基础设施的背后，既是引导资金服务于实体经济和国家战略，也是在严防资金空转和楼市炒作。

此外，国际上的REITs通常以公司型或信托型为主，结构相对直接；而C-REITs采用了“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”的双层结构，主要目的在于使C-REITs在现有法律框架下实现资产上市，此举在保障稳妥的同时，也使得上市结构略为复杂、运作效率有所损耗。

C-REITs的缓慢发展，来源于监管机构对项目资质、现金流、运营方背景的严格审核，其核心理念在于 “稳中求进” ，而非“全速前进”，这也与美国REITs市场发展初期的“野蛮生长”形成鲜明对比。有关机构主动选择了一条更符合中国国情的、风险可控的发展路径，并将其主要目标放在确保金融系统稳定和服务国家战略上，而非最大化的激发市场活力。

/ RWA体系与金融秩序维系存在冲突

如果说C-REITs是在中国的金融监管框架下对“资产证券化”的一次审慎、可控，且具有中国特色的尝试，那么可以说其是在旧有体系内进行创新，步伐虽慢，但“步步为营”；反观RWA，则代表了一种颠覆性的、基于区块链的“新范式”，它与目前国内的严格的金融监管和风险防控基调存在根本性冲突。

RWA的本质是将资产通过区块链技术，真实世界的资产进行“碎片化”和“金融化”，这种技术和形式这在目前环境下，面临着几大难关：

危及金融稳定：RWA所带来的“投资碎片化”和极高的流动性，可能引发非法集资、跨境资本异常流动、以及难以估量的价格波动，成为难以监控的系统性风险源，这与中国内地金融监管机构“守住不发生系统性金融风险的底线”的原则产生冲突。

数据主权问题：区块链的去中心化、匿名性，与中国内地目前所强调的中心化监管和实名制存在冲突。在涉及大额金融资产时，公链技术难以满足监管机构的需求。

触碰监管红线：目前，全球RWA的探索，绝大多数都建立在公有链或联盟链上，并以代币作为载体，而中国内地对加密货币和与之相关的金融活动都保持着强硬的禁止态度。

因此，有业内人士表示，RWA要想在中国内地开始试验性的发展，首先要满足由监管部门主导、完全在监管沙盒内运行、基于联盟链这三个条件，因此也可以被视作“中国特色RWA”，并且其标的物很可能依旧是类似C-REITs的基础设施资产。这背后的根本逻辑，是对金融秩序的优先考量。

酒店行业资产流动性仍承压

视角回到酒店这一投资标的，目前，香港已经在酒店资产上链层面迈出“第一步”，也相应地为酒店RWA的发展拟定战略、完善监管措施。在香港这一相对开放的“金融港”，这不失为国内对RWA的一次有益尝试，也将丰富大众的投资选择。香港的酒店寻求“碎片化”的新投融资形式也揭示了部分行业发展的现状和趋势。

根据仲量联行JLL最新预期，2025年亚太区酒店投资市场重拾增长动能，全年交易总额预计达119亿美元（约843.7亿元）。随着投资者信心回升与跨境资本重返核心市场，区域酒店业正展现复苏韧性。机构预计，下半年酒店交易将加速落地，延期项目陆续交割及机构投资者调整资产配置，将持续推动市场的活跃程度。

JLL表示，日本、澳大利亚、中国、新加坡和韩国仍占据机构资本流向主导地位，越南等新兴市场则凭借游客激增与住宿需求上涨表现亮眼。中国香港市场尤为突出，前三季度酒店投资额同比飙升106%至4.566亿美元，成为区域复苏进程中的亮点。分析师指出，持续复苏的旅游业正推动资本向优质酒店资产集中布局。

一方面，资金正不断向优质的酒店资产集中靠拢，另一方面，随着存量酒店加速洗牌，中国内地越来越多的酒店资产被摆上了拍卖桌。数据显示，2025年9月，中国酒店业在结构性复苏中延续“稳中有压”的态势，整月共有90家酒店进入资产拍卖，仅11家成交；2025年10月，则有45家酒店进入资产拍卖但统计周期内成交酒店为0，以上数据反映出行业资产流动性依然承压。

在11月的“尚客优品牌发布会”上，品牌方表示：“几乎所有行业的发展周期都遵循一个‘S’型曲线”。在经历成长期、成熟期后，酒店行业又先后进入了供给过剩、产品同质化的“过热期”，以及弱者推出、行业整合的“出清期”，现在，酒店行业已经进入了全新的“再成长”期。

在“再成长期”，酒店行业将呈现出由新技术、新模式和新需求驱动的特征，酒店行业也将出现新的增长点，甚至是新的龙头企业。

在酒店资产流动仍面临结构性压力的当下，困于“出清阶段“和资产凝固困局的酒店企业将面临更大的压力，而积极拥抱新技术、新模式，迎合市场新需求的酒店企业将率先抓住“大势”，为成为龙头创造条件。

如今，RWA在中国内地的发展仍旧具有“不可行性”，但其折射出的行业困境、行业现状和行业趋势却值得酒店行业的各方持份者注意。未来，随着投资工具的不断丰富、监管手段的不断升级，不论是存量酒店还是筹建阶段的新酒店，未来酒店或将出现更多交易形式，国内“第一个吃螃蟹”的W酒店将在2026年稳步发展资产上链，究竟情况如何，我们拭目以待……