过去五年，中国房地产市场经历了一场罕见的深刻调整，房地产在家庭财富中的作用发生本质转变。与此同时，随着银行利率持续走低，居民理财收益下降，存款“搬家”现象呈加速趋势。

站在资产配置的十字路口，普通人何去何从？当房地产普涨时代落幕，什么样的房产能够穿越周期、实现保值增值？股市能否接棒楼市，成为居民财富增长的新引擎？在避险情绪中屡创新高的黄金还能涨多久？

本期《思路打开》对话中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平，深入解析中国的楼市、股市和居民资产配置的逻辑重构。

【对话/连平&王慧】

王慧：连平老师您好，今天想从房地产开始，跟您聊聊中国居民的资产配置问题。过去五年，中国的房地产经历了一场罕见的深刻调整。2026年中央定调要“着力稳定房地产市场”。这个“稳定”是什么意思？是指市场完成探底开始企稳，还是说市场正在以平稳的态势逐步寻底、筑底？

连平：从物理的角度来看，“稳定”是一种水平运动。从房地产市场本身来看，我认为目前至少应该是结束或者停止向下的过程，也就是说，要结束探底的过程，然后进入横盘筑底阶段。这可能是“稳定”真实的含义所在。

现在从成交量、价格、工程推进力度等方面来看，房地产依然还在寻底。尤其是房地产投资的探底幅度还比较大。

2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%，2025年增速继续下滑，全年下降17.2%。这表明，到目前为止，房地产市场依然还没有结束探底的过程。虽然近期上海等一些城市的部分数据出现了反弹，但这个趋势还不明显。换句话说，到目前为止还没有出现一种趋势性的反弹。我们认为，这种情况可能还会持续一段时间。

正如你刚才所说，这次房地产市场调整已经经历了五年左右的时间，从过去世界各国，尤其是一些大中型经济体的运行情况来看，当房地产市场走过一个很长的发展过程，往往会伴随着人口数量的变化、老龄化等重要因素出现大的调整，这个调整周期大约是五年左右。

王慧：这是世界的普遍规律？

连平：对，世界上一些主要的国家都差不多。对中国来说，房地产是一个非常重要的市场，规模巨大，经历了几十年的增长，而且某些阶段增速还非常惊人，所以调整幅度较大、持续时间相对较长的可能性比较大。

我认为，“十五五”时期的前两年或三年，可能还是房地产市场寻底之后筑底的过程，然后会进入一个相对平稳运行的阶段。这个时候才可以称之为“企稳”。

王慧：现在的普遍情况是，买家不敢出手，怕出手之后房价再降，卖家也不太好卖，因为一方面买家比较少，另一方面现在的价格也确实比较低，这样就导致成交量上不去。而市场止跌企稳的信号一般是按照“量、价、预期”这样的顺序出现。成交量先复苏，价格企稳，然后预期才能够扭转。您认为接下来政策从哪个环节发力才能更好地稳定房地产市场？

连平：我认为政策无非是两方面，第一是刺激需求，第二是增加供给。目前的市场有点像围城，一边是一部分人拿着钱准备买房，他们有需求，但是又怕时机把握不好，还在那观望。另一边还有一批人，他们准备卖房，但是在目前这种情况下，以什么样的价格出售，对他来说还是非常犹豫的。目前来看，这两类人的行动都不是十分积极，有需求，但更多的是观望。

需求是很重要的，在这样的情况下，我认为政策应该继续在相关的领域进行刺激，取消一些限制性措施，推动需求释放。

2025年12月，民众在北京一售楼处了解楼盘信息。 IC Photo

我认为，房地产市场这种买涨不买跌的心理状态，未来还是非常值得关注的。真正愿意出手的，还是需要看到市场出现明显的变化，也就是需求释放出来了，成交量上来了，他们才会出手。而这种变化必定会带来价格的提升。

现在全国房地产市场的情况非常特殊，它是一种非对称的状态。有些地方有需求，但是供给相对比较短缺，成交也上不去。而另外一些地方供给很充裕，大量的库存放在那边，但是需求不足，市场也做不起来。现在全国就是这样的情况，差异化比较明显。只有少数城市，比如上海、深圳、北京等地是有需求，但供给不足。

下一个阶段，我们要想办法增加上述这些城市的供给，使得供求关系能够相对平衡，甚至于稍微偏紧一些，让住房价格能够涨起来。这样一来，买家才会出来。因为当市场价格出现上升之后，给市场的信号、预期是非常清晰的：这个时候不买，未来房价上去了，用这个价格就买不上了。这样就有可能带来成交量的上涨。

我认为，一些大城市的政策会更引人关注，大城市的成交量上去之后，会影响到其他城市。因为大城市是“领头羊”，表明了变化运行的趋势，这种趋势给大家的信号非常明确：房地产已经触底，房价开始逐步回升。在这样的预期之下，全国很多其他城市也有可能出现需求释放的情况。

王慧：您刚刚是从供需两端来进行分析的，现在有这样一种观点，说我们的供给是过剩的，需求可能不足。因为中国城镇化的速度在放缓，人口总量开始下降；少子化、老龄化的现象日渐明显。现在城镇住房套户比现已经到了1.1，平均每户家庭有1.1套房子。在这样的情况下，很多人就认为房子已经过剩了。您怎么看这种观点？

连平：从总量来看，中国人均居住面积在全球属于中等偏高水平，我们住的房子已经比较宽敞了。中国基本上已经解决了住房问题，目前最大的问题是差异化，不同的城市供求关系截然不同。

前面我们提到，比如上海这类大城市，它的需求很旺盛，但是供给明显不足。而在很多中小城市，更多的情况是供给非常充裕，但是需求不足。我认为这种情况在未来可能会长期存在，因为人口总量下降、老龄化这些长期趋势摆在那里，短期是改不了的。而且还有一些问题正在形成和发展的过程中。

现在还出现了一个新的趋势，随着新质生产力的发展，一些重要的地区会形成金融创新中心，比如国家现在已经明确，建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心。以前提到创新中心往往是某个城市，现在则强调区域。

随着新质生产力的发展，高新技术产业也在聚集，相关企业聚集在一起能降低成本，提高效率。现在已经出现这种状况，大量的高新技术产业正在向京津冀、长三角、粤港澳大湾区流入和集中。这必然会带来各类技术人员和专业人员的聚集。也就是说，产业聚集带动了新的人口的聚集，而这些人口还不是普通的劳动者，是具有一定技能水平的中高端人群。同时，在三大区域之外，还有很多省份，尤其是中部和南部地区一些省份，也会出现更多人口向省会城市聚集的情况。

这可能是未来基本的运行方向。在这样的情况下，三大区域和一些省会城市依然会是房价比较坚挺的地方，也是住房需求持续增长的地方。

2025年4月19日，上海，购房者观看房产中介橱窗内高端二手房源。 IC Photo

王慧：结构性分化，人口会往大城市聚集，往一些主要的城市群聚集。

连平：不光是最大的城市，这个区域范围内的一些中小城市，可能同样会有人口的流入。

王慧：这些人口流入，尤其是您刚才提到的技术性人才，是不是会对改善型住房和生活质量提出更高要求？

连平：对，这部分人其实就是所谓的中高端人群，他们的占比较高。由于高新技术的发展，这些地区中高端人群的聚集可能比其他地方要来得明显。这些群体会产生对高质量住房、改善型住房的需求。

王慧：按照这样的趋势来看，中国房地产普涨的时代已经过去了，我们进入到一个结构性分化的新阶段。在这样的新阶段之下，个人做买房决策的时候，不管是自住还是投资，有哪方面的因素是必须考虑的？未来什么样的房产才能实现保值增值，才能被称为“优质资产”？

连平：我们国家现在的政策是比较明确的，坚持“房住不炒”。但是“房住不炒”不等于买房人就不用考虑它的保值增值了，毕竟房产是大部分人个人财富中最主要的构成部分，就算是自住，大家也希望能够保值增值。而且随着时间的推移，房龄长了，价格也往往会出现下降。

我认为，影响房产保值增值主要有三个因素，第一是核心城市，第二是核心地段，第三是核心房产。

怎么理解？核心城市就是我们刚才讲的，这个片区的人口总体是流入的，整体发展水平比较高，这里有一批城市属于核心城市，比如长三角的上海、苏州、杭州，它们的特点比较明显，相对来说房价会比较坚挺。

第二，如果你已经在这个城市了，那你要考虑的就是怎么在这个城市里进行选择？所谓“地段，地段，还是地段”，好的地段交通便利，环境比较优良，管理等各方面比较成熟，可以说是核心中的核心。

第三就是核心房产。你要考虑到你所居住、购入的房产，它应该具有比较好的现代化设施。换言之，你在选好了核心地段之后，尽可能不要去买那些老旧的房子，尤其是那些没有好设施，又不方便改造的房子。还是要尽量去购买质量比较好、技术含量比较高，能够代表未来趋势的房产，它的保值增值能力会更强一些。

王慧：大家应该都想买这样的房产，可以在自己的能力范围之内，尽量去选核心的城市、核心的地段和核心的房产。那么，除了大的城市群、人口流入的城市之外，其他地方的房地产发展又会呈现出一种怎样的态势？

连平：它们的供求关系肯定不如那些主要的城市、核心的城市，将来应该会有比较大的调整。在全国范围内，有些地区可能受到规划等各种因素的影响，导致目前的库存非常高，需要很长时间来进行消化。有些地区管理得比较好，供求就相对比较平衡。

王慧：对，所以也想跟您聊聊收储的问题，这是一个非常重要的去库存的方式。现在国家提出鼓励收购存量房用于保障性住房。收储对于北上广深这些大城市来说，确实是可以盘活一些存量房的。但对于很多人口净流出的城市来说，会不会收上来也租不出去，反而还加重了地方政府的财政负担？您怎么看这些问题？

连平：这个问题确实是存在的，如果不做认真仔细的分析，就可能盲目收储。我认为收储还是要以需求为导向，因为你先期一定会投入部分的财务资源，这些钱投下去，如果没有选好地方，没有需求，最后就会带来损失。

刚才你也提到，那些重要的经济发展区域，人口流入情况相对会好一些、多一些，它们可能会产生这方面的需求，而需求的规模、投入的资源也是可以通过实地考察进行分析、测量的。

现在很多地方都是按照一个省来运作的，比如由省里判断更多的资源投向哪些城市、哪些地区。我认为这都要从需求出发，来确定资金的运用方向和投入规模。投入太大也不行，如果需求就这点，过多的收储到时候派不上用场，还会引起新的浪费。

王慧：从需求出发，我们可以解决在哪儿收，收多少的问题，那用什么价格来收储呢？

连平：肯定是差异化定价，因为不同地区的供求关系是不一样的，发展水平也是不一样的。差异化定价机制需要建一些模型，把人口流动、地区成交历史，以及现在的价格运行状况等各种因素结合起来进行判断，最后明确引导出一个价格。这同样需要很多脚踏实地的研究和分析工作。同时，还需要有第三方评估机构评估这些定价机制是否合理。这样，它的价格偏离度就会小一点。

王慧：那收储价格应该是低于市场价，还是和市场价持平，抑或高于市场价？

连平：那就要看这个市场的供求关系了，供求关系紧一点，定出来的价格可以比市场稍微高一点。总而言之，还是要从供求关系出发，来最终确定它的价格。

王慧：房地产已经进入存量时代，那是不是也意味着在未来一段时间内，二手房的交易会越来越多？

连平：对，因为现在整个库存也比较大，不可能再有大规模的住房建设，除了刚才我们提到的一些核心城市，它们可能还会有一系列的需求。对于全国大部分城市来说，已经不需要再大规模地建新房了，未来可能更多的是改造，对比较传统的一些住房进行格局改造，让它成为新型的、更好的、符合大家需要的住房。我认为，将来新型城市改造的空间还是蛮大的。

2024年6月27日，江苏淮安某建设中的楼盘。 IC Photo

王慧：当二手房成为市场交易主流的时候，会给房地产市场的定价机制、开发商的商业模式，以及政府的调控思路带来怎样的变化？

连平：主要的一个方向就是市场化。因为二手房和新房不一样，影响新房定价的因素比较多，比如说土地的交易、有关政策的限制，以及一些其他成本等。但是二手房就不同了，因为都是业主的手里的资产，它由个人、由业主来定价，他可以根据自己的需求、判断甚至需要来定价，比如说他急需用钱，那可能很快就成交了。所以二手房相对来说市场化程度比较高，比较敏感，定价也相对来说更贴近实际。

随着房地产市场化的程度越来越高，开发商的商业模式，以及政府相关政策的制定和管理，也都要更多地朝着市场化的方向去推进。

对新房价格的管理可能比较方便，现在很多地方的新房价格是需要地方政府来批的，政府的建议甚至对价格的确定过程都会产生影响。但是二手房不存在这个问题，政府只能用市场化的方式来调控，包括利率、首付比例等。过去某些城市对二手房市场的调控力度是非常大的，比如在上海，房地产市场比较火热的时候，二手房首付比例最高达到七成，现在这个比例降下来了。

王慧：“十五五”规划建议还提到了一点，要清理住房等消费不合理限制性措施。您认为在住房消费上，哪些限制性措施应该是被尽快清理的？哪些是可以在未来五年中逐步被清理的？

连平：目前的限制性措施可以分成两大类，一类是显性的限制，比如限购、限售、限贷、限价，所谓“四限”，这都是非常清晰地摆在明面上的。还有一些限制性措施和户籍、公共服务等绑定，这些就比较复杂。

从现在的情况来看，大部分城市所谓的“四限”基本上已经放开了，但是对于一些重要城市，如上海、北京、深圳，还存在部分限购措施。

我认为未来的政策思路可能和我们前面谈到的一个观点相吻合，即要刺激重要城市的供求关系，让它活跃起来，成交量上去，即使价格出现一定的上涨，也不必把它看成坏事。

有很多地方担心房价上涨，但价格不上涨，市场要恢复几乎是不可能的。成交量上去、价格有一定幅度的上涨，市场才能逐步活跃起来。

所以我认为，未来相关政策的限制应该逐步减少，比如有些城市的限购措施，或者首付比例偏高，要尽快进行调整或取消。此外，从中长期来看，那些和公共服务、户籍等问题绑定的限制，也应该尽快把它降低到一个比较低的水平，甚至取消，这些措施可以在未来三五年中不断地推进。

王慧：您认为未来五年，北上深这些城市的限制性措施，比如限购，有可能都取消吗？

连平：很难。比如上海到目前为止还维持着限购。北京推行了一些相关措施，符合条件家庭不再限制五环外购房套数，这些措施有一定的效果，但总的来说效果不大，因为五环以外本身就是一个成交相对来说比较淡的区域，供求关系在这个区域没有太多的表现，关键的问题还是在五环以内。

王慧：您认为这些城市可能会部分放开，但是全面放开还有一定难度？

连平：对，全面放开有一定的难度。关键问题在于，像上海这类城市房屋供给不足，如果供给能够比较充裕，能够及时跟上，价格就难以出现大幅度上升，这个时候才有条件取消更多限制。

王慧：我注意到，最近外媒关于中国房地产的一些爆料引起了广泛的讨论。主要涉及三个方面：房贷贴息、个税抵扣提升、住房交易成本降低。您认为这些措施未来能否真正落地？如果落地，会在多大程度上提振我们的房地产市场？

连平：国外有这方面的实践，其实我们有些城市也在尝试，比如说有的城市提高税收扣除比例。这些措施推出之后，对于当地市场的活跃产生了积极作用，因为买房人月供的压力减轻了，对金融机构的经营也有好处。

因此，我认为这些措施未来是有可能更大面积实施的，关键要看中央有关管理部门的态度。现在很多地方所做的尝试，并不是中央政策很明确地要求的。但未来，如果市场筑底过程继续，没有明显出现好转，那更多城市推行这些措施的可能性也是存在的。

2024年12月，居民在上海浦东新区房地产交易中心办理相关业务。 IC Photo

王慧：对于房贷贴息，现在很多人关心的是，贴息是不是只针对增量而不针对存量？

连平：现在某些地区所推行的房贷贴息都是针对增量的，因为存量是很大的规模。对于增量房贷贴息，比较保守的计算是一年不超过1000亿，但如果对存量房贷贴息，这个量就很大了，这肯定是需要认真考量的。是不是有这么多资源，以及这些资源投下去之后，是不是会产生预期的效果。

从目前的情况来看，只是对增量房贷贴息，并且只在一部分地区实施，它所产生的效果应该来说是有限的。但是如果要全面推广，就会涉及地方政府的财力问题。

王慧：我们看到最近银行都已经开始当“房东”，直接下场卖房了。市场上出现了一批低于市场价格的“银行直供房”。这些房子有什么特点？和法拍房有什么区别？

连平：银行这些房产都是它的抵押物，客户贷款之后无法归还，就违约了，抵押物被银行收掉，产权归银行所有。原来通常的做法是法拍，法拍的问题是流程比较长，环节比较多，成本相对较高，价格灵活性较差。对法拍房，银行有点等不及了，毕竟经过房地产市场连续五年的调整，银行体系内积累的抵押物房产的量越来越大，如果不变现，等它达到相当的规模，对银行体系来说是一种不小的风险。所以银行需要及时地处置，让它变现。即使变现比例可能不太高，但不管怎么说，钱收回来之后就可以进行新的经营，或者处置一些不良资产。

所以对银行来说，目前很需要这样做。对于市场来说，“银行直供房”和法拍房明显的区别是，它的价格相对偏低，因为银行会根据实际需要调整价格，让房产很顺利地出手，这是银行的一种策略，也让一批价格低于法拍房的房产进入了市场，这对购房者来说无疑是一个可以捡漏的机会，因为它的价格便宜，这是第一点。

第二，它几乎没有产权方面的风险，因为这些房产是银行卖给你的，是银行的抵押物资产，其产权毫无疑问都在银行手里，由银行过户给买家，处理过程会非常简单。价格比较好，交易过程又比较安全，这不是挺好吗？

王慧：“银行直供房”基本上都是断供的房子，被银行收回来再卖出去。那什么样的房子才会被断供呢？所以我们购买“银行直供房”之前是不是也得好好判断，到底哪些房子是可以捡漏的？

连平：当然，这些都是具体的个案，购房者要自己去把握这个房子好不好。“银行直供房”包括各种类型的房子，有些可能是原来的买家收入比较低，就断供了。也有一些是企业老板破产了，但他原来住的房子是挺好的房子。这些情况都有可能。

王慧：“银行直供房”有个特点，它们一般来说都是低于市场价格，而且低得很多。

连平：它如果成交的话，价格相对来说是比法拍房更低。

王慧：可现在二手房市场本来就比较低迷了，“银行直供房”的价格会不会再冲击二手房市场的价格？

连平：实事求是地说，应该会对二手房市场价格产生一定的影响。但是我个人觉得不至于带来很大的影响，因为“银行直供房”的类型、地段、状态可以说是五花八门，这种情况下，这些房产基本都是个案，并不是集中批量地销售，这样带来的压力相对比较有限。

王慧：这几年居民加杠杆的意愿是非常低的，大家不仅越来越爱存钱，很多人还会选择提前还贷，这就导致银行净息差收窄，压力比较大。前段时间六大行集体停售五年期大额存单，三年期产品的利率也普遍降到1.5%至1.75%，这种双向困境怎么解决？

连平：我们的利率在2016年以后每年都有一定幅度的下调，这点不同于美欧，他们在2020年受到疫情冲击后，利率曾经下降，但之后又大幅上升。而我们是持续下降，现在的利率水平已经降到了历史最低点。

所以对居民来说，在银行存款或者购买银行的理财产品，它目前的收益率都是比较低的，历史上也很少见到这么一个低水平的状态。而对银行来说，利率如果持续下跌，商业银行的净息差就会进一步收窄。2025年，商业银行净息差已降至1.42%，虽然比很多发达国家银行高一点，但问题在于，中国的商业银行利息收入以外的服务收入是比较少的，而美国、欧洲、日本，甚至中国香港的商业银行，都有较高的收费业务收入，内地在这方面相对来说管得比较紧一些。

因此，对中国的商业银行来说，净息差至关重要。这就是为什么我们的货币政策在降准降息这个问题上，首先考虑的是降准，然后再考虑降息，并且降息的幅度相对来说比较小，前一段时间都是0.25个百分点，一年也可能就降一次或者两次。预计未来有可能还会降，但幅度仍然比较小。央行对如何维护商业银行的运行环境是有充分考量的。

刚才你也提到，现在还有一个很重要的问题，就是银行的信贷增长明显放缓。

王慧：大家不爱加杠杆了。

连平：对，几年前，商业银行的信贷增速还在两位数以上，现在已经降到了6%左右。2026年，随着基础设施建设投资等方面的需求有所改善，加上房地产不大可能再出现大幅度持续的下行，居民购房所需的按揭贷款可能会企稳，信贷增速可能会有所反弹，预计会在6%-8%这个区间波动。

信贷增速涉及到银行贷款增量的规模，如果净息差收窄，信贷规模又上不去，对商业银行来说确实是有压力的。

2025年7月，上海，银行推出定期存款利率吸引储户。 IC Photo

王慧：前一段时间在中国首席经济学家论坛年会上，也有经济学家提到我们2026年可能会进一步降准降息。您刚才说我们现在的利率已经处于历史较低水平，您认为这种低利率的环境会长期持续吗？

连平：我认为，至少在“十五五”时期，基本还是会处在这样一个状态之中，利率水平不会出现明显上升。“十五五”非常关键，因为它涉及到2035年的目标实现，也就是人均国内生产总值达到中等发达国家水平。

我们算了一下，要实现这一目标，中国GDP的年均增速在未来十年要达到4.5%左右。要保持这个增速，从目前的情况来看，利率肯定不会收紧，货币政策会保持宽松，利率会处在一个比较低的水平运行。这对于保持经济平稳较快增长、维持住4.5%到5%的增速，可以发挥比较重要的作用。

王慧：在房地产和银行理财收益都大幅降低的情况下，您认为中国居民的资产配置会发生怎样的变化？目前银行利率这么低，中国居民的财富如果不一直待在银行里，它又会流向哪里？

连平：现在的情况是，一方面房地产相对比较低迷，我想大家以后也不会把它当成一个最重要的投资方向了，所谓房住不炒。另外一方面，银行目前存款的回报相对来说也是历史上最低的。在这种情况下，接下来最重要的一个投资方向可能还是权益类资产。

2025年以来，我们国家的直接融资有了一个比较好的发展契机，这个契机是由各方面的因素所推动的，宏观政策方面，可以说是史无前例地对资本市场进行支持，比如提出以投资者为本，把投资者的利益要放在监管政策的首位，而不是首先考虑融资。过去长期都是倒过来的，首先考虑融资，再考虑投资者，这样做的问题在于，投资者在这个市场中没有获得很好的盈利，不少人还有很多损失，他们最终就会离开市场，融资也无法很好地发展。所以必须要把投资者的利益放在首位。这是证监会提出来的，我认为这点提得非常好，也确实应该这样做。这是一个重大的环境变化。

在控制风险方面，中央汇金公司首次明确类“平准基金”定位，央行也推出支持资本市场的两项结构性货币政策工具，这些措施都是历史上从来没有过的。当市场出现较大幅度波动的时候，只有央行才有这个能力来对市场进行调节，因为它有充裕的流动性，需要的时候都可以使用。中央汇金公司的资产规模也相当大，可能接近10万亿人民币，它也有能力对市场进行调节。

所以现在的宏观政策非常明显，中央银行需要覆盖各种重要的金融市场，包括债券市场、外汇市场、信贷市场这三个以前就覆盖的市场，现在又覆盖了股票市场，四大金融市场基本上全覆盖，这为市场创造了一个非常好的金融环境。

现在房地产开始式微了，股票市场的发展前景就开始明朗起来。这其中，我认为首要的问题是，未来市场上会持续出现一批优秀的上市公司，就是高科技公司，中国在高科技领域已经走在全球前列，这和过去的情况不一样。

历史上我们也不是没有出现过很宽松的货币政策环境和很快的经济增长，比如说2003年到2007年的五年，中国GDP以两位数的速度增长。在此过程中，上证指数一度达到6124点的历史最高位，股市涨了两三年。但要注意的是，那段行情是中国制造业崛起所带来的行情。我们在2001年加入世界贸易组织，之后的五年对外贸易高速增长，拉动了国内制造业的突飞猛进，但从科技水平来说，当时我们在世界上还处在中低端。而到了今天，中国外贸有60%以上是机电产品，产业升级了，我们的高端技术、在全球名列前茅的高科技产品和产业，正在快速发展。

我们的股市里有一大批这样的上市公司，它们都是相关产业的优秀代表，并且在不断地发展，这当然给股市带来了很多活力，带来了很多可投资标的。所以我认为，从中长期角度来看，中国资本市场会有一个很好的发展。

过去上证指数6124点也好，5178点也好，都是脉冲式的行情，大幅上涨之后又回落，哪里来的回到哪里去。这不是牛市。这种市场一部分人是赚钱了，但是还有更多的人套住了，而且长期被套住。真正的牛市是什么？是波浪中不断地上行，里面的大部分人拿着好股票不动持续赚钱

王慧：最关键的一点还是要有好公司。

连平：对，股票市场的核心问题是要有好公司，它能引领这个市场不断地向上，不断地发展。大家都觉得美国的股市不断地上涨，它不是脉冲的形态，而是波浪中不断上行的趋势。我想未来我们会看到中国的股市也会出现这样的发展。

王慧：现在很多人认为美股科技泡沫非常大，您怎么看？

连平：我认为确实有泡沫，包括“巴菲特指数”在内，很多数据都反映美股科技板块炒得有些过头了。哪一天会出事我们不知道，但很多指标都已经运行在一个危险的区域内，这个泡沫很有可能在某些因素的影响下破灭。当然，也有可能在其他因素的影响下，目前的状态还能维持一段时间。

美国纽约，交易员在纽约证券交易所内工作。 IC Photo

王慧：去年开始，有很多人提出，我们现在出现了存款“搬家”现象，存款从银行到股市，您觉得2026年这个趋势或现象会持续吗？

连平：肯定会持续，可能规模还会增大。前面我们提到，银行存款利率比较低，现在市场上很难找到收益在3%-4%以上的理财产品。过去6%、8%甚至10%的理财产品都有，这些理财产品的底层资产其实都是房地产，因为只有房地产的高回报，才可以支持这些理财产品的收益，给投资者比较高的回报，但是今天没有了。现在所谓的“资产荒”，它的本质是中高端资产荒，低端的有，2%利息回报的产品多得是，而3%以上、甚至更高回报的产品没有了。

但市场给你提供了新的选择。2024年以来，股票市场在波浪中不断地上行，在这个市场，你有可能获得6%、8%甚至更高一些的回报，但是你也要承担一定的风险。对于很多愿意或者有能力承担一定风险的投资者来说，这是一个可以选择的投资方向。

王慧：房地产上下游的产业链这么多，整个市场这么大，股市能接得住房地产市场式微过程中流出的资产吗？

连平：根据保守估算，中国房地产市场的总市值差不多在400万亿左右。但是最近一段时间以来，各地的房价，主要是二手房跌得比较多，按下跌30%计算，那120万亿市值就没有了。但蒸发掉的这120万亿不光是市值，有一部分是真的有现金流出来，规模可能有几十万亿，这些资金中的一部分可能会逐步流入股市。

对于房地产市场来说，虽然它的市值规模比较大，但是资金流出来的过程不是一朝一夕的，正如之前它市值上涨到那么大的规模也花了几十年。我认为，未来随着整个房地产市场的式微，它的市值会逐步减少，相反股票市场的市值会不断增大。2026年1月14日A股单日的成交额已经到4万亿了，总市值达到114.8万亿。

王慧：2026年的新年行情走得非常好，您认为我们目前是处在“慢牛”中吗？

连平：最近一个阶段不好说是“慢牛”，可能是“快牛”。在此之前，2025年4月之后走的这波行情是“慢牛”。这个“慢牛”是受到多重因素影响的。4月以来，随着美国对全球加征“对等关税”，我们面临的压力非常之大，市场当然会有所反应，但市场依然慢慢走上来。这其中有平准基金在发挥作用。但同时，大家对未来的预期还是抱有希望的。所以，我们的股市在压力之下走出来一段“慢牛”。最近一个阶段，压力明显减轻了，从去年底一直到现在，上证指数一度17连阳，而且斜率是近乎笔直地往上走，这是有风险的，所以需要进行调整。

王慧：投资者来到资本市场肯定是想追求更好的回报。保护投资者的利益，本质上来说就是让投资者赚到钱。那么对于资本市场来说，它需要建立怎样一种长效机制，让老百姓的辛苦钱真正产生财富效应，成为财产性收入的来源？

连平：这个话题过去也有很多讨论，我认为保护投资者的利益需要从方方面面来推进。比如说对于欺诈等损害投资者和公共利益的违法犯罪行为，要坚决用相关的法律去处置，而且惩罚力度要大。因为这些行为会导致市场的信誉受损，而信誉是金融市场的基石。

此外，在交易管理方面也要更加严格，要严格管理相关的投资者。在这个市场上，相对强势的一方，比如说上市公司，他可能做了很多事情，而且专业程度又比较高，普通老百姓很难去辨别。那么要靠谁？当然是靠监管了，靠监管的力度、监管的专业、监管的能力。

除了严厉打击和严厉监管，还要创造一个良好的市场发展氛围，包括我们刚才讨论过的，要不断地让那些最优秀的上市公司进入交易所交易，它们能够为市场带来很好的发展。同时，还要推动更多的资金进入市场，主要是吸引更多中长期资金进入资本市场，这一点非常重要。市场是靠流动性来推动的，我们的市场并不是缺乏流动性，而是要合理地让这些流动性支持市场长期发展、长期走牛，这也是保护投资者利益不可忽视的重要方面。

2026年1月12日，上海，大屏显示股市行情。上证综指涨1.09%，报4165.29点，实现“17连阳” IC Photo

王慧：一直有人呼吁把T+1交易制度改成T+0，您怎么看？

连平：我觉得条件在逐步成熟，但需要市场能够继续保持平稳的运行。我们毕竟好多年没有牛市了，最近一个阶段市场就出现了比较大的波动，涨得特别快，这必定会酝酿一定的风险。如果未来监管和市场运行都能朝着相对平稳的方向发展，T+0这样更市场化的交易制度就有望推出。鉴于市场主体规模大小不一，市场影响力不同，建议对不同的市场主体推行不同的制度。中小散户可以采用T+0制度，而大型机构则仍维持现状。

王慧：您认为，在未来一段时间，个人财富的配置和占比怎样才比较合理？

连平：这没有统一的标准，因为每个人的风险偏好、承受能力和资产规模都不一样。

王慧：之前中国家庭大概 60%左右的资产都在房地产，未来房地产这部分的占比是不是会下降，其他资产的占比会上升？

连平：从平均水平来看，我认为未来个人资产配置可能呈现几类分布。第一是房地产；第二是权益类资产，或者范围扩大到其他金融产品，如债券、基金等；第三是现金和存款，无论你有钱没钱，怎么投资，总得有一部分比例的现金和存款以备不时之需；第四是近年特别热门的黄金。黄金是应对长期通胀的非常有效的一种工具，并且在条件成熟的时候往往会暴涨。我在2017年就预测，特朗普上台当了美国总统之后，这个世界不会太平，黄金一定会大涨。到今天为止，我认为至少在特朗普当政的这几年里面，黄金还有上涨的空间。黄金最重要的功能之一就是避险。

未来这四类资产的配置比例可以是“3322”，即房产、权益类的金融资产各30%，存款、现金20%，黄金20%，这是比较通用的考量。

当然，也可以更加激进一点，比如“4321”，40%是权益类资产，因为现在确实是中国股票市场重新崛起的一个比较好的时机。刚才我们也提到了很多对股市非常有利的、积极的因素，所以我认为市场至少在一定阶段会有非常好的表现。“4321”，权益类资产之后，依次是房产、现金、黄金，也可以是黄金占比20%。

王慧：黄金占比20%，这么高吗？黄金已经涨到一个非常高的位置了，但很多国际金融机构预测它还会涨，您也是这么想的？

连平：对，我认为它还会涨。

王慧：也有一些经济学家提醒，黄金已经到历史高位了，你得小心。

连平：黄金会调整，但只是调整，总体趋势还是会向上。我是这样看这个问题，第一，黄金上涨的推动力有一条明线，那就是避险，这是很清楚的。“灰犀牛”“黑天鹅”不断地冲击着世界局势，出于避险的需求，黄金价格就会继续上涨。

第二，是一条暗线。我们现在不太容易看得很清楚，那就是通货膨胀。通胀率上去了，好多东西的价格都在涨，那黄金不应该涨吗？时机成熟了，必定会涨，或者补涨。

第三条是实线。黄金在工业上有很多用途，尤其是一些高新技术产品，它们现在对黄金的需求还是很旺盛的。现在白银也涨飞了，它在工业中的需求更大。

除此之外还有一条长线也非常重要，那就是国际货币体系的变革。美元在不断衰落，美国的很多横行霸道和倒行逆施都在破坏美元的信用。欧洲经济增长乏力，欧元疲软，日元、英镑规模太小，人民币在全球外汇储备中的占比还不高。这种情况下，风险相对来说最小的、最可以保证未来资产不受损失的，只有黄金。所以各国央行和国际投资者都在买入黄金。俄罗斯央行在乌克兰战争爆发之前大手笔购入黄金，迄今已有400%以上的收益。我认为，在避险因素的推动下，未来两三年黄金依然有上行的空间。

王慧：谢谢连平老师，我们这次的对话到这里就结束了，再次感谢您做客《思路打开》节目。

连平：谢谢。